『 デザイナーズの一戸建て賃貸住宅で街並形成  』

「プライムアセット北大阪」ではデザイナーズ一戸建て賃貸住宅での企業様の社宅建設等、遊休地の有効活用について様々なご提案をさせて頂いております。

デザイナーズ一戸建て賃貸住宅（プライムアセット北大阪からのご提案：社宅建設・企業様遊休地有効活用）

デザイナーズ一戸建て賃貸住宅　プライムアセット（中小企業オーナー様）

不動産の保有に対して、固定資産税と都市計画税という税金が課税されます。会社が不動産を所有している場合でも、個人が不動産を所有している場合と同様に固定資産税と都市計画税がかかります。

固定資産税は、土地、家屋、償却資産に対して課税される税金で、償却資産の中には、構築物、機械装置、工具器具備品等が含まれます。固定資産の価額は、固定資産評価基準に基づいて評価し決定された価額が固定資産課税台帳に登録されます。課税時期は毎年1月1日現在の土地、家屋及び償却資産の所有者で固定 資産課税台帳に登録されている方に課税されます。

税率は下記のとおりです

• 土地の固定資産税＝課税標準額×税率（１．４％）
• 建物の固定資産税＝課税税調の登録価額×税率（１．４％） 会社が所有している土地でも、その上に社宅等が建っており、住宅の敷地として利用されている場合には、住宅用地の特例措置が受けられます。

軽減額は次のとおりです

• 小規模住宅用地（200㎡まで）の特例額＝価額×１／６
• 一般住宅用地（200㎡を超える部分）の特例額＝価額×１／４

また、一部を事業所（事務所や店舗）に使っている併用住宅を所有している場合はその居住部分の面積割合に応 じて軽減の適用率が違ってきます。表（住宅用地の特例）のように居住用部分の割合によって、敷地面積に住宅用地の率を乗じて特例措置の対象となる住宅用地 の面積を求めます。 例えば地上５階建てのビル（耐火建築物）の１階と２階を店舗及び事務所に使っており、３階～５階を社宅として居住用に使っている場合には、１／２以上 ３／４未満が居住用となりますので、敷地の面積に０．７５を乗じた面積が住宅用地として軽減が適用されます。都市計画税は、都市整備の費用にあてるための目的税で、原則として都市計画法による市街化区域内に土地や家屋を所有している者にかかります。都市計画税の土地と家屋は、固定資産税の対象と同一で、税額は固定資産課税台帳の価額をもとに計算します。税率は東京２３区内の場合は０．３％ですが、他の地域は各市区町村毎に税率を定めて課税しています。固定資産税と同様に住宅用地についての軽減措置がありますが、その軽減額についても市区町村が定めた割合で軽減されます。

デザイナーズ一戸建て賃貸住宅　プライムアセット（中小企業オーナー様）

『未利用の土地を一定面積以上保有していると特別土地保有税がかかるといいますが、どのような税金でしょうか？』

特別土地保有税は土地の供給促進や地価の抑制を図るために設けられた税金で、一定規模以上の土地を取得したり保有したりする者に課税される税金です。一定規模以上の土地とは、自治体ごとに定められていますが、東京都の場合には、基準面積で次の面積以上のものをいいます。

• ２３区内
  （同一区域内につき2000㎡）
• 都市計画区域を有する市長村
  （同一市町村内につき5000㎡）
• その他の市長村
  （同一市町村内につき10000㎡）

土地の取得価額（または時価）を課税標準額として課税されますが、土地の購入代金のほかに、購入手数料や立退料などの購入に要した費用を含んだ価額が課税標準額となります。ただし、土地の供給促進や地価の抑制を目的として設けられた税金なので、その土地が恒久的な建物（事務所や店舗）やその他の施設の用地として、計画的な土地利用に供されている土地等は、納税義務が免除されます。特別土地保有税は、保有と取得に対して課税されます。

• 取得に対する特別土地保有税
  1月1日（または7月1日）前1年以内の期間に取得した土地の合計面積が基準面積以上の者に課税されます。税額は次のとおりです。 税額＝課税標準額（取得価額）×税率（３．０％）－不動産取得税相当額
• 保有に対する特別土地保有税
  1月1日に対象となる土地を基準面積以上保有している者に対して課税されます。ただし、取得後10年を経過したものは課税対象から除かれます。税額は次の通りです。
  税額＝課税標準額（取得価額）×税率（１．４％）－固定資産税相当額
  つまり、特別土地保有税は固定資産税の課税標準額と取得価額（時価）の乖離を埋めるために、取得に対しては不動産取得税に換えて特別土地保有税を取得価額に課税し、保有に対しては固定資産税に換えて特別土地保有税を所得価額に課税する制度です。

デザイナーズ一戸建て賃貸住宅　プライムアセット（中小企業オーナー様）

減価償却費の計算方法は、個人が所有して建物の償却方法と基本的には、同じとなります。

【減価償却費とは・・・】

消費税は資産の譲渡や役務の提供等の課税取引に対して、課税される税金です。不動産についても、譲渡や賃貸が本来課税取引になりますが、消費税の課税にそぐわないものは課税対象外や非課税取引となっています。

会社が不動産を譲渡した場合、法人税には個人のような所得区分の概念がありませんので、通常の事業にかかる利益と同様に法人税が課税されます。法人税の税率は、資本金1億円以下の法人の場合、年800万円以下の部分は２２％、年800万円を超える部分は30％で課税されます。その他に事業税や住民税が表（法人税等の税率）にようにかかりますので、実効税率は41％程度となります。会社が不動産を譲渡したときにかかる法人税は、不動産の譲渡益に対して課税されます。

デザイナーズ一戸建て賃貸住宅　プライムアセット（中小企業オーナー様）

不動産を所有している会社（非上場）のオーナー（株主）に相続が発生しました。その会社の評価はどうなるのでしょうか？

非上場（取引相場のない）株式の評価方式は原則的評価方式と特例的評価方式のどちらかで評価することが出来 ます。相続や贈与で株式を取得した者が会社の支配権を有する者かそうでない者かで評価方式が決まります。支配権を有する者は原則的評価方式、支配権を有し ない者は特例的評価方式で評価することになります。したがって、会社のオーナー経営者の相続等で自社株式の取得をする場合は、原則的評価方式を使うことに なります。原則的評価方式で評価する場合、会社の規模によって、次の評価か方式が使われます。

[１]　純資産価額方式

純資産価額方式は、課税時期に会社を解散して会社財産を処分し生産する場合に株主に対していくら払い戻しがあ るかを計算する方式です。つまり、会社の清算価値で評価するため、会社の規模に関係なく適用できる方式ですが、比較的会社規模の小さい会社に適している方 式であるため、小規模の会社に適用されます。

[２]　類似業種比準価額方式

類似業種比準価額方式は、評価しようとする会社の同業種の上場会社の株価に比準して、会社の業績が反映される 配当・利益・簿価純資産の3要素の一株あたりの数値を上場会社の数値と比準して偏差値方式で株価を算出する方式です。上場会社の株価と比準するため、会社 の規模の比較的大きな会社に適している方式なので、原則として大会社に適用されます。

[３]　併用方式

会社の規模が中規模の場合、純資産価額方式と類似業種比準価額方式のそれぞれで算出した評価額を一定の割合で加重平均して算出する方式です。

以上のように、純資産価額方式では、資産の額（時価）が高額になっており、含み益があるような会社の評価額が高くなり、類似業種比準価額方式では、業績の 良い会社の評価額が高くなります。会社の規模により適用される方式が決まりますので、どの評価方式が使われるかを確認して、それぞれの評価額を算出する必 要があります。

一定割合以上の土地を所有している会社は、土地保有特定会社といって評価が高くなると聞きましたが、どのような会社が該当するのでしょうか？

株式や土地を保有することを目的とした会社で資産規模が大きくて大会社に該当した場合、資産保有を目的とし ているため、会社の業績が悪いと類似業種比準価額が低くなってしまいます。それを利用して、資産保有会社と事業会社を分けて資産保有会社の評価額を低くす る租税回避対策を防ぐために、一定規模以上の資産（株式または土地）の保有をしている会社は、業績をベースにした類似業種比準価額方式の適用を禁止して純 資産価額方式のみの適用とするのが、特定会社の評価です。一定の規模以上の株式を保有する会社を「株式保有特定会社」、一定の規模以上の土地を保有する会社を「土地保有特定会社」といいます。土地保有特定会社の場合は、評価しようとする会社の総資産価額の中に土地等の価額の合計額（相続税評価額）が占める割合が一定割合以上の会社を「土地保有特定会社」といい、それに該当すると純資産価額方式のみで評価することになります。一定割合は表（土地保有割合）のとおりですが、例えば評価する会社の規模が大会社に該当する場合は、土地保有割合が70％を超える会社が土地保有特定会社となります。
 

事業承継者である子供が相続により自社株を取得する際に、事業用資産の課税価額の特例という制度で課税価額の減額があると聞きました。どのような制度なのでしょうか？

事業承継を行う場合に自社株式の評価額が高額となるとそれに対する相続税の負担が大きくなります。それが、 円滑な事業承継の妨げになると考えられます。つまり、規模の大きなオーナー企業の事業承継は経営に影響を与え、その結果、地域経済への影響（雇用の確保や 税負担）があると考えられるため、特定同族会社株式等に該当するものについては、課税価格を減額する特例があります。
「特定同族会社株式等の課税価額の特例」とは次のような制度です。
相続等により特定同族会社株式等を取得した場合で、相続開始日から相続税の申告期限まで引き続き、その株式等を有している場合は、その株式等の課税価額を10％減額されます。
評価減の対象となる金額は特定同族会社株式等のうち１０億円以下の部分となります。 つまり、１０億円以下の部分に１０％の減額がされるため、最大で１億円の課税価額の減額が出来る制度です。
また、特定同族会社株式等とは、亡くなった方（被相続人）が相続開始直前に有していた次の要件を満たす非上場の株式等のうち、発行済株式等の総数の２／３以下に相当する部分をいいます。

• 相続開始直前に被相続人とその親族の有していた株式等の合計が当該法人の発行済株式等の５０％超であること
• この適用を受ける非上場株式等の発行法人の発行済株式総数の相続時の時価総額が２０億円未満であること

　また、相続により特定同族会社株式等を取得した者は次の要件を満たすことが必要です。

• 被相続人の親族であり、相続税の申告期限を経過するときにおいて当該法人の役員等の地位を有していること
• 相続開始のときにおいてその法人の発行済株式総数等の５％以上を有していること

つまり、亡くなった前オーナーが保有していた株式を事業を承継する後継者が相続等により取得した場合、一定の要件を満たしていれば、この特例が適用できます。
また、相続時精算課税制度（Q××参照）により生前に贈与した株式等で相続時に相続財産に加算され相続税が計算される場合について、一定の要件を満たしていれば贈与された特定同族会社株式等にもこの制度が適用されます。

Ｅ様邸（一戸建て賃貸住宅、プライムアセット２戸）

	延べ床面積 67.31㎡　×2 建築前の状況 自宅 最寄駅   建設戸数 　(2戸）
お子様が独立されて、家に奥様と２人だと広くなってしまい建て替えを検討されていました。そんな折、インターネットで一戸建て賃貸住宅（プライムアセット）のことを知られ、プライム アセットを２棟建設し、１棟は自分たちが住む居住用として、もう１棟は賃貸用として貸し出すプランに決められました。リフォームにかかるローンも賃貸用のプライム アセットの賃料で十分返済できるので、タダで家が建てられることと住宅ローンの心配をせずに新しい自宅を手軽に手に入れられるのは、何よりの決め手だったとおっしゃって下さりました。

固定資産税は、毎年1月1日現在の土地、家屋及び償却資産（これらを固定資産といいます。）の所有者に対して、その価格（評価額）に応じて課税される地方税です。

　なお、都市計画税も課税される場合には、固定資産税と都市計画税をあわせて納税することになっています。
　固定資産税は、課税標準額に税率を乗じることにより税額を算出します。

この課税標準額は、原則として、その固定資産の1月1日現在の価格（評価額）ですが、課税の特例や税負担の調整措置の適用に該当する場合は、これらを考慮したうえで課税標準額を決定します。

固定資産の価格は、固定資産評価基準により評価、決定され、固定資産課税台帳に登録されます。土地及び家屋については、国が定める評価基準に基づき、3年 ごとに価格を見直すことになっています。（この評価替えを行う年度を「基準年度」といいます。）このとき決められた評価額は、地目の変換、土地の分合筆、 家屋の増改築などがあった場合を除き、原則として３年間据え置かれることになります。

固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。そのため、本来であれば毎年度評価替えを行い、これによって 得られる「適正な時価」をもとに課税を行うことが税負担の公平に資することになりますが、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的 には事実上不可能であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあること等から、土地と家屋については、原則として３年毎に評価額 を見直す制度がとられているところです。

なお、同じ市（又は区）・村・町の区域内に所有する固定資産の課税標準額の合計額が下記の額に満たないときは、固定資産税はかかりません。

固定資産税の課税標準額を計算するうえで、下記の課税の特例や税負担の調整措置が設けられています。

[土地：住宅用地に対する軽減]

固定資産税・都市計画税の課税標準は、本来は価格となりませんが、住宅用地については下記の表により計算された額が課税標準額となります。（本則課税標準額）

例えば250㎡の一戸建住宅の敷地の場合には、200㎡が小規模住宅用地に該当して価格が6分の1になり、残りの50 ㎡がその他の住宅用地となり価格が3分の1になります。 また、商業地等の宅地の課税標準額は、価格の70％となります。

[土地：宅地の税負担の調整措置]

平成18年度から平成20年度まで、税負担の調整措置が講じられます。

(注)　負担水準は、本年度の価格に対する前年度課税標準額割合のことで次の式によります

[家屋：新築住宅に対する軽減]

新築された住宅やアパート、マンションなどが、次のいずれの要件にもあてはまる場合には、新築後3年度分（地上3階建て以上の耐火構造もしくは準耐火構造の住宅の場合は新築後5年度分）、1戸あたり120㎡までの固定資産税の2分の1が減額されます。

• 専用住宅や併用住宅（居住部分の割合が2分の1以上のもの）
• 居住部分の面積が下記のとおりであること

【要点】

（具体例）

平成18年7月に木造・2階建て・150㎡・台帳登録価格20,000,000円の専用住宅を新築したときの、平成19年度の税額はどうなるのか？

• 本来の税額：20,000,000円×1.4％＝280,000円
• 軽減額 ：
  20,000,000円×1.4％×120㎡/150㎡×1/2＝112,000円
• 納付税額　：280,000円－112,000円＝168,000円

平成19年度の固定資産税・都市計画税の税額計算例は、下記のとおりです。

〔固定資産税〕

（Ⅰ）土地の課税標準額 [住宅用地に対する課税標準の特例等]

• 負担水準 → 【2】÷（【1】×1/6）＝87.5％
• 調整措置 → 前年度の課税標準額(【2】)の据置き
• 平成19年度課税標準額 →　3,500,000円

　

（Ⅱ）家屋の課税標準額

• 平成19年度課税標準額 → 3,000,000円（家屋は価格が課税標準となります）

　

（Ⅲ）固定資産税額
 

〔都市計画税〕

（Ⅰ）土地（住宅用地：小規模住宅用地）の課税標準額 [宅地の税負担の調整措置]

• 負担水準 → 【5】÷（【4】×1/3）＝106.25％
• 調整措置 → 本年度の本来の課税標準額(【4】×1/3)に引下げ
• 平成19年度課税標準額 → 24,000,000×1/3＝8,000,000円

　

（Ⅱ）家屋の課税標準額

• 平成19年度課税標準額 →　3,000,000円

　

（Ⅲ）固定資産税額

〔平成19年度納税額〕

91,000円（固定資産税額）＋33,000円（都市計画税額）＝124,000円 

不動産取得税とは、土地や家屋を購入したり、家屋を建築したりしたときにかかる税金です。不動産取得税は地方税（都道府県税）になっています。不動産の取得とは現実に所有権を取得することをいい、登記が行われたか否かには関係がありません。
また、その取得の原因が、売買・交換、贈与、建築等のいずれであっても課税されます。ただし相続（相続人以外の人になされた特定遺贈を除く。）による取得については、課税されません。
不動産取得税は、課税標準額に税率を乗じることで計算できます。

　課税標準額は原則として取得時の固定資産税評価額ですが、宅地の取得が平成21年3月31日までに行われた場合は、固定資産税評価額×1/2が課税標準額となります。 ただし、新築住宅のように取得時の固定資産税評価額がない場合は、固定資産評価基準により評価を行って課税標準額を決定します。建築費や購入価格ではないことに注意して下さい。

不動産取得税の税率は次の表のとおりです。

なお、税額の計算にあたっては、いくつかの特例がありますので、「不動産取得税の軽減措置について」を参照してください。

主な軽減措置として、住宅を取得した場合の控除、住宅用土地を取得した場合の減額があります。なお、軽減を受けるためには申告などの手続が必要になります。

［住宅用土地の減額］
 その住宅が特例適用住宅※の場合、どちらか多い金額が本則の税額から減額されます。

（1）

［新築住宅の控除］

特例適用住宅に該当する場合、固定資産税評価額から1,200万円（最高額）を控除できます。なお、特例適用住宅とは延床面積が50㎡以上240㎡以下の住宅をいいます。

［中古住宅の控除］

延床面積が50㎡以上240㎡以下の住宅で次のいずれかの要件に該当するものは、新築された日によって350万円～1,200万円（最高額）を控除できます。

• 取得日時点で築後経過年数が耐火建築物で25年以内（それ以外は20年以内）のもの
• 昭和57年1月1日以降に新築されたもの
• 昭和56年12月31日以前に新築されたもので一定のもの

（具体例）不動産取得税の計算事例（軽減措置の適用がある場合）

• 土地の固定資産税評価額…50,000,000円（土地の面積250㎡）
• 家屋（新築住宅）の固定資産税評価額…15,000,000円（住宅の延床面積150㎡）

（Ⅰ）土地の不動産取得税

１．本則の計算　

50,000,000 円×1/2（宅地を取得した場合の特例）×3％＝750,000 円

２．減額の計算

[1]土地１㎡の評価額 →　50,000,000円×1/2÷250㎡＝100,000円
住宅の延床面積の2倍 →　300㎡（延床面積の2倍が200㎡を超えるので200㎡として計算。）

[2] 45,000円

[3]（1）＞（2）のため、600,000円が軽減の額になります。

３．減額後の税額

（Ⅱ）建物の不動産取得税

（Ⅲ）合計の納税額

150,000円＋90,000円＝240,000円

登録免許税とは、不動産を取得して自分の権利を明らかにするために所有権移転登記や保存登記、または抵当権設定登記などをする時に課せられる税金で、国税となっています。
登録免許税は課税標準額に税率を乗じることで計算できます。

課税標準は申請する登記の種類によって、(1)不動産の価額による場合、(2)債権金額による場合、(3)不動産の個数による場合の3つがあります。
不動産の価額とは、固定資産税課税台帳に登録された価額（固定資産税評価額）をいいます。

 登録免許税の主な税率は以下のとおりです。

なお、一定の要件に該当する住宅用家屋に係る登記については、登録免許税の軽減措置が受けられます。詳細は「登録免許税の軽減措置について」を参照して下さい

登録免許税の計算事例（本則の場合）

（具体例1）

• 新築住宅の固定資産税評価額…15,000,000円
• 住宅ローン…30,000,000円

（Ⅰ）新築住宅の保存登記

（Ⅱ）ローンの抵当権設定登記

（Ⅲ）合計の納税額

60,000円＋120,000円＝180,000円

次の要件に該当する個人の住宅用家屋（その個人の住宅の用に供する家屋。土地を除く。）に係る登記については、下記の軽減税率が適用されます。この適用を受ける場合は、その建物所在地の市区町村長などが発行する証明書の添付が必要になります。

［新築住宅］

    * 平成21年3月31日までに新築または取得した個人の住宅用家屋であること。
    * 床面積が50㎡以上であること。
    * 新築または取得後1年以内に登記すること。

［中古住宅］

    * 平成21年3月31日までに新築または取得した個人の住宅用家屋であること。
    * 床面積が50㎡以上であること。
    * 取得日時点で建築年数が耐火建築物で25年以内（それ以外は20年以内）、それを超える場合は、地震に対する一定の安全基準に適合していること。
    * 新築または取得後1年以内に登記すること。
 

登録免許税の計算事例（軽減税率を適用する場合）

不動産の譲渡や家屋の建築に関する契約書を作成した場合には、印紙税が課税されます。印紙税とは、経済的取引に関して作成される特定の文書（これを課税文書といいます。）1通ごとに課される税金で、文書に収入印紙を貼り付けて納付することになります。

このうち、不動産取引に係るものとしては、不動産売買契約書、住宅ローン契約書、建築請負契約書などがあります。印紙税は契約書の記載金額によって税額が定められています。ひとつの取引に係る契約書を複数作成するときは、1通ごとに印紙税が課税されます。

注)　不動産売買契約書及び工事請負契約書の印紙税額については、平成9年4月１日から平成21年3月31日までに作成されたものに限ります。

印紙税は、課税文書を作成した人が印紙税額に相当する収入印紙を課税文書に貼り付けて、これに消印することにより納付します。印紙を貼り忘れると、印紙税額の３倍の過怠税が課されますので、ご注意ください。 

消費税法上、土地の譲渡は非課税取引とされています。ですから建売住宅やマンションのように土地と建物とを一括して取得する場合には、たとえ契約金額が全体で定められていたとしても、土地部分のみが非課税となり、建物部分には消費税が課税されます。
ところで、土地の売買等に伴う仲介手数料は、土地の譲渡等に関連する取引ではあっても、売買等のあっせんという役務の提供に対する対価となりますので、消費税が課税されます。
不動産を購入する場合の諸費用について、消費税が課税されるかどうかは次のようになっています。

個人が銀行の住宅ローンなどを利用してマイホームの新築、購入又は増改築等をしたときには、一定の要件にあてはまれば、居住した年から10年間（特例を選択した場合には15年間）、年末借入金の残高に応じて、一定額を住宅ローン控除額として所得税額から控除することができます。控除を受ける最初の年は確定申告書の提出が必要です。
平成19年と20年に居住した場合の控除額は、次のとおりです。

なお、所得税から住民税への税源移譲に対応して、次の特例（年あたりの控除額が減少する代わりに控除対象期間が延長されます）が創設されました。
上記の住宅ローン控除との選択適用となります。

住宅ローン控除の適用を受けるためには、次のような要件を満たす必要があります。

• 住宅の床面積が50㎡以上であること（このうち２分の１以上が居住用であること）。　また、増改築の場合には、100万円を超える工事であることが必要です。
• 取得又は増改築をした日から6か月以内に居住していること。また、その住宅に引き続き居住していること。
• 借入金の償還期間が10年以上であること。
• その年の所得金額が3,000万円以下であること。

 2009年3月2日

NHKの朝の番組「おはよう日本」（3/2（月）放送）に新しい一戸建て賃貸住宅事情として弊社の取り扱う戸建賃貸住宅「プライムアセット」が紹介されました。

先日の2/21（土）・22（日）で開催いたしました浦和完成見学会にNHK「おはよう日本」の取材クルーが来場され、 男性アナウンサーによるリポートと「プライムアセット」本部の設計担当者へのインタビュー、営業担当のお客さまへの説明シーンを撮影しました。

今まさに新しい資産運用として一戸建て賃貸住宅「プライムアセット」が大注目されています。


■放送日・時間
3/2（月）午前7：00～7：45頃

NHK「おはよう日本」
午前4時30分～午前8時15分

デザイナーズ一戸建て賃貸　プライムアセットが「NHK」にて紹介されました。

「プライムアセット」を建てると、更地に比べて土地に対する固定資産税が1/6に減額する他、建物に対する固定資産税も一定の要件を満たすことで3年または5年の間 1/2に軽減されます。また都市計画税についても、戸建賃貸を建てた土地は更地に比べて、1/3に軽減されます。

「プライムアセット」を建てると、土地が「貸家建付地」となり、土地評価額が15～24％軽減されます。また、建物も建築総額の約40％の評価とみなされるため、相続税額が大幅に削減されます。借入によって建築の場合、相続財産から債務控除を行うことが可能です。また「小規模宅地の評価減」が適用できるため、敷地の 200m2までが1/2の評価となり、さらに税額を抑えることができるため、相続対策として有効な手法と言えます。

相続税対策としてアパートやマンションを建設することも「プライムアセット」と同様の効果を得られることができますが、兄弟など複数の相続人がいる場合、アパート・マンションだと共有することになり、紛争の原因となることが往々にしてあります。「プライムアセット」であれば、区画毎に複数の相続人に相続が可能なため、紛争を防止できる効果があります。そもそも相続対策のためだけに、需要がない地域に多額の借入をつけてマンションを建設してしまうと、確かに相続税対策にはなるかもしれませんが、将来的にマンションが空室だらけの「負の遺産」となる場合もあるため慎重に対応されることをお勧めします。

周辺の家賃相場によって異なってきますが、「プライム アセット」はコスト競争力に優れ、一戸建てならではの高い家賃収入が得られるため、表面利回りで10％～25％くらいの商品になります。

借入期間によって変わってきますが、安定した手取り収入が実現します。例えば「プライムアセット」を借入期間20年のフルローン（トータル費用2000万円と仮定）・金利3％で2棟建設し、15万円で2棟を賃貸に出した場合、ローン返済後の月々の手取り収入は19万円（家賃収入30万-借入返済11万円）になります。

「プライムアセット」は、アパート・マンションのようにエレベータや階段などの共有スペースがないため、共有部分の維持管理費用が発生しません。また清掃面についても、入居者が自主的に敷地の清掃を行う傾向があるため、管理コストはほとんどかかりません。「だけど、毎月の家賃徴収や契約更新を自分でやるのは煩わしい」という方のために、「プライムアセット北大阪」では一切の建物管理業務をオーナー様に代わって行う「賃貸管理代行業務」を行っております

「プライムアセット北大阪」では「空室のリスクを一切排除したい」という方のために、当社自身がオーナー様より建物を借上げ、毎月決まった家賃をお支払いする「一括借上家賃保証制度」を行っています。この制度を利用すれば、入居者の有無に関わらず、オーナー様は毎月安定した家賃収入が得られます。

「プライムアセット」は、原則2棟1セットで提案しておりますが、1棟あたりの本体工事費用は標準設備も含め「773万円（税別）」でご提供しております。この他、敷地の諸条件や自治体によって異なりますが、外構工事や給排水工事費用等として200～300万円とかかるため、工事費用は2棟で1,800万円程度となります。

生産過程で徹底的に無駄を省いていることに加え、少数精鋭の職人集団であるため、大手のように過剰な本社経費が工事価格に転嫁されていないためです。他社の中には「仮設住宅」のように建築資材の質を落として、低価格化を実現している先もありますが、注文住宅や分譲住宅も手掛る「プライムアセット北大阪」ではオーナー様自身も長く居住用としても使えるよう、「高品質」と「低価格」の両面を実現しております。

「プライムアセット北大阪」では都市銀行を初め、各地の地方銀行・信用金庫など提携を行っており、借入調達の際はオーナー様に代わり、融資交渉をしております。「プライムアセット」は建設コストが低いため、物件によっては担保評価額が3～4割程度余るケースも多く、投資利回りも高いため、金融機関の融資姿勢は積極的です。

金融機関の借入で建設する際は一般的に、本体工事費用の5％～10％の頭金と諸費用として100～200万円が必要となります。但し、金融機関の諸条件やお客様のその他の借入状況などにより異なってきますので、詳しくはご相談下さい。

他の借入があっても、建設は可能です。「プライム アセット」は投資効率に優れるため、既存の借入の借り替えも含めて、建設資金のローンの設定が十分可能です。但し、現在の借入の金額やご年収によっても条件が異なってきますので、詳しくはご相談下さい。

プライムアセット独自の工法である「プライムウッド工法」で施工しております。建築資材は大手資材メーカーと当社が直接交渉した上で仕入れている他、工事も技術レベルの高い各専門工事業者に工事毎に直接発注し、当社にて施工管理を行っています。

大手資材メーカーと共同で開発したランデックス独自の木造軸組金物工法です。骨組みとなる木材は、ムク材の1.5倍も強い構造用集成材を使用し、接合部には強度が明確な専用接合金物を使っています。構造計算上の信頼性も高く、日本の気候風土にも相性の良い工法と言えます。

　＞＞詳しくはこちら

「プライムアセット北大阪」では全棟に対して、第三者機関である財団法人住宅保証機構による検査を実施しており、建物お引渡し後は10年間にわたり長期保証させて頂いております。

　＞＞詳しくはこちら

「プライムアセット」は「夫婦２人＋子供１人」のニューファミリー層を入居者ターゲットにしたデザイナーズ住宅を開発コンセプトとしており、間取りは２階にリビングを配置した３LDK（延床面積６８．３１㎡）を標準プランとしております。　　　　　　　　　　　　

システムキッチン・システムバス・ウォシュレット付トイレ・室内洗濯機用防水パン・下駄箱・テレビドアホン等を標準装備しております。　

「プライム アセット」は土地面積20坪（約68㎡）から建設可能です。また狭小地や変形敷地など、あらゆる土地でも建設できるよう27プランを開発しておりますので、これまで売れなかった土地や使い途のみつからなかった土地が活用できます。

　＞＞詳しくはこちら

もちろん対応いたします。「プライム アセット」は価格やデザイン面の評価から、オーナー様自身の「居住用」や「2世帯住宅」としてのご要望も多いため、フリーにて対応させて頂いております。

所有している土地に賃貸用の一戸建て住宅を建設し、賃貸収入を得ていくものです。従来、一戸建ての貸家といえば、居住者の転勤に伴い一時的に貸し出される物件か、住み替え後に売却せず賃貸に出される中古物件がほとんどを占め、新築で建設されることはほとんどありませんでした。「プライムアセット北大阪」では、「賃貸目的の戸建住宅」を標準設備と共に低コストにパッケージ化（1棟あたりの本体工事費用773万円）し、新しい資産運用商品としてご提案しております。

 「プライムアセット北大阪」では周辺の新築の3LDKマンション家賃相場に駐車場の月極料金相場を加えた額に20～30％のプレミアムをつけた金額が設定家賃目安となります。しかしながら実際は、一戸建ての貸家は需要に対して供給が極端に少ないため、それ以上の家賃設定でも募集は十分可能です。

アパート・マンション経営は、総戸数が多いため比較的大きな家賃収入が期待できますが、昨今は供給が過剰となっており、新築後3年目以降の家賃収入の下落が顕著な傾向にあります。また一般にアパート・マンションは多額の建設費用がかかり、リスクも高いことから、弊社では、立地が良く、家賃の値崩れの心配がない地域以外ではアパート・マンションの建設をお勧めしておりません。

当社のケースでは募集後１～２週間以内に入居が決まることが殆んどです。｢夫婦２人＋子供１人｣のニューファミリー層を中心に一戸建ての賃貸を探している層は常に一定割合いる反面、ほとんど出物がないためです。実際、各地の賃貸仲介業者さんには｢一戸建ての賃貸が出たら教えて欲しい｣という入居希望者のストックを持っているところが数多くあります。

デザイナーズ一戸建て賃貸住宅「プライムアセット」では一定の年収があり、比較的信用力が高いファミリー層が入居者となるため、単身者向けのワンルームマンション等と比べ、家賃の滞納リスクはそれほど高くありません。「それでも心配」という方のために、プライムアセット北大阪では最大6ヶ月間の「家賃滞納保証」を行っています。これは万が一、入居者の家賃の支払いが遅れた場合、入居者に代わってプライムアセット北大阪がオーナー様に一旦家賃をお支払いし、入居者に滞納家賃を催促するというものです。

一戸建ての貸家は需要に対して、供給が極端に少ないので、供給過剰気味の賃貸マンション・アパートのように3ヶ月も半年も空室になるということがまずありません。またプライムアセット北大阪では新築の場合は建物建設中に、退去の場合は申し出があったその日より、自社と提携先の複数の賃貸仲介会社と一斉に入居者募集をかけるため、空室期間が長引くということがまずありません。それでも「空室リスクを一切排除したい」という方のために、プライムアセット北大阪では「一括借上保証制度」を用意しております。これはプライムアセット北大阪自身がオーナー様より建物を借上げ、毎月決まった家賃をお支払いするもので、入居者の有無に関わらず、オーナー様は毎月安定した家賃収入が得られます。

現在、日本では「長期の住宅ローンを抱えるよりは一生賃貸で身軽にいたい」という「一生賃貸派」が増えている傾向があり、持家の購入者数は年々減少しています。「プライムアセット」は大企業勤務の働き盛りのニューファミリーを入居者ターゲットにしていますが、これらの企業の中には社員に対して家賃補助制度を導入しているところも多いため、賃貸で生活する間はこの制度を享受できます。実際、「プライムアセット北大阪」には、「資産価値が翌日から下落する持家を購入するよりは、家は賃貸で済ませ、余った資金で運用や自由なライフスタイルを楽しみたい」といった方が入居されています。戸建を買うよりも借りる人が増えているのです。