買換え特例で取得した居住用不動産を譲渡した場合は？

マイホームを売却して買換え特例を受けた場合は、以前に居住していたマイホームを売却した時の取得価額を引きついでいるために、その取得価額は購入代金等とは異なった金額となります。ここは少しややこしい計算となりますので、図で説明しましょう。

Ａを売却した時に通常は譲渡所得が発生し、税金を支払いますが、買換え特例を適用したために本来支払うべき税金を支払っていないことになります。つまり、この時に支払う税金を買換え特例により将来に繰り延べているのです。したがって、Ｂの取得価額は購入価額そのものの金額とはならず、下記のような計算で求めることになります。

[１]　Ａ＜Ｂの場合のＢの取得費
(Ａの取得費＋譲渡費用)　+（Ｂの取得価額－Ａの譲渡価額）
[２]　Ａ＝Ｂの場合のＢの取得費
Ａの取得費＋譲渡費用
[３]　Ａ＞Ｂの場合のＢの取得費

このように新しく取得したマイホーム（Ｂ）の取得費はＢを購入した時の購入代金等ではなく、それよりも小さい金額となることがわかります。それは、Ａを取得した時の取得費を引き継いでいることになります。
そしてＢを売却することになった時には、（１）～（３）で計算した取得費で譲渡所得を計算しますので、買換え特例で取得した不動産を譲渡した時の譲渡所得は、かなり大きい金額になることがわかります。

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