マイホーム（居住用不動産）を売却して、さらに新しくマイホームを買い換えた場合には、税金を軽減する特例があります。たとえば、売却したマイホームの売却価額よりも買い換えたマイホームの購入価額のほうが大きい場合には、（売却したマイホームの）譲渡所得がどんなに大きくても税金はゼロとなります。これを居住用不動産の買換え特例といっています。
買換え特例を受けるための要件
[１] 売却したマイホームについて
* 売却したマイホームは、所有期間が１０年を超えていることが条件です。この場合、売却した年の１／１で計算することに注意してください。また、居住していた期間も１０年以上である必要があります。
* 売却する人については、３，０００万円控除（１２参照）の場合と同様、配偶者などの特別関係者に対する譲渡は適用除外となります。
[２] 買換えたマイホームについて
* 売却した年の前年から翌年までの間に、取得（国内のもの）する必要があります。また、一定の期間内に居住しなければなりません。
* 買換えたマイホームは、居住用部分の床面積が５０㎡以上ある必要があります。また、平成１９年３月３１日までにマイホームを売却した場合には、買換えるマイホームは２８０㎡までのものである必要があります。
* 中古のマイホームの場合には、耐火建築物で築年数が２５年以下のものであるか、新耐震基準を満たしている必要があります。
* 買換えるマイホームの敷地は、５００㎡以下のものです。
[３] 売却した年、前年、前々年の３年間の間に、居住用の３，０００万円の特別控除や軽減税率（１２参照）などの適用を受けていないことが条件です。
マイホームを売却して譲渡所得が発生する場合には、居住用の３，０００万円特別控除や軽減税率の適用を受ける方法と、このような買換え特例を受ける方法があります。いずれかを選択して適用を受けることになりますので、どちらが有利かを計算して選択する必要があります。
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