大阪、神戸、不動産投資、土地活用、戸建賃貸、一戸建て賃貸住宅、アパート経営、二世帯住宅、デザイナーズ tag:www.est-nord.co.jp,2009-01-27://1 2010-03-22T09:08:16Z 大阪、神戸で土地活用、一戸建て賃貸住宅、二世帯住宅、アパート経営はデザイナーズ戸建賃貸の弊社へ Movable Type Pro 4.21-ja 「敷地環境調査」　について tag:www.est-nord.co.jp,2010://1.197 2010-03-22T08:08:06Z 2010-03-22T09:08:16Z 「敷地環境調査」　内容は大きく分けて５項目程あります。　　　　　　　　　　　　　... エスト・ノール株式会社 「敷地環境調査」　内容は大きく分けて５項目程あります。　　　　　　　　　　　　　　

 SS39096.jpgのサムネール画像

  １．（建築法規）

　２．（登記情報）　　

　３．（生活関連設備）

　４．（現地・周辺調査）

　５．（地価）

　

 

　この５項目の情報をそれぞれ集めることにより、土地活用の用途、

　建築ボリューム　税金、担保力、土地活用や売却時の問題点、

　造成費や建築費について把握することができます。

]]> １．（建築法規） tag:www.est-nord.co.jp,2010://1.198 2010-03-22T08:08:05Z 2010-03-22T09:08:45Z エスト・ノール株式会社  １．（建築法規）　　建築にかかわる規制について調査します。   

　　　この調査により建築規模、建物の用途、特殊工事の有無等がわかります。

　　　（どのような建物が建てれるのか、どのような活用方法があるのか！？

　　　　といったことが把握できます。）

　　※建築法規の調査は市町村の各課、またはホームページでも調べることができます。 

調査方法項目調査でわかること
都市計画課用途地域

建物の用途（住居系・商業系・工業系）土地活用の制限。

 

防火指定建築規模により構造や設備の指定がある（建築費が変わる）
  
建築指導課建蔽率・容積率建築規模がわかります。
建築協定所有地区域の特別な建物用途や建築規模の制限がわかります。
道路

（種類）建築基準法上の道路になっていないと建築不可。

（幅員）道路後退の有無（敷地面積や建築規模が変わる。）

（名義）※法務局･･･建築時の許可、使用の制限等。

 
調査方法項目調査でわかること
建築指導課  

斜線制限

日影規制

建物高さの制限。
  
教育委員会  

埋蔵文化財包蔵地

埋蔵文化財の有無（調査費用は施主負担）
  

 

]]> ２．（登記情報） tag:www.est-nord.co.jp,2010://1.202 2010-03-22T08:08:04Z 2010-03-22T09:21:37Z ２．（登記情報）　　土地や建物の事実関係や権利関係を法務局で調査します。　法務局... エスト・ノール株式会社 ２．（登記情報）　　土地や建物の事実関係や権利関係を法務局で調査します。

　法務局では登記に関する証明書として、公図、登記簿謄本、測量図、建物図面

　を取得します。

　土地建物の登記簿謄本の取得には、全部謄本であれば１通１０００円、要約書、公図

　写しであれば１通５００円になります。

 

　＜確認項目＞

　公図･･･　（所有地の地番、隣地の地番）

　登記簿謄本（表題部）･･･　（登記地目）

　　　※（田や畑などの場合は建築時に農地転用の手続きが必要）　　　　　　

　　　敷地面積（登記地積と現況地積を比較）

　　　（甲区）･･･　名義の確認（所有者本人の名義になっているか）

　　　（乙区）･･･　他の権利者（抵当権等その他権利関係に間違いはないか）

　測量図･･･　（地積、敷地境界線の距離（ない場合は測量の必要性あり）

　建物図面･･･　（建物がある場合のみ） 

]]> ３．（生活関連設備） tag:www.est-nord.co.jp,2010://1.201 2010-03-22T08:08:03Z 2010-03-22T09:24:04Z ３．生活関連設備　　　給排水や電気、ガスなど生活関連設備について調査します。&n... エスト・ノール株式会社 ３．生活関連設備　　　給排水や電気、ガスなど生活関連設備について調査します。


 項目調査方法調査内容
給水水道局（課）本管の有無、位置、宅内引込有無、口径、配管経路
排水下水道局（課）

本管の有 無、位置、宅内最終桝の位置、排水経路

　（本管がない場合は浄化槽を設置）

 項目調査方法調査内容
ガスガス会社都市ガス、プロパンガス
電気電力会社

　　　引込経路、既存設備の移設など

　※建築時の設備工事費用に影響する重要な調査です。

 

]]> ４．（現地・周辺調査） tag:www.est-nord.co.jp,2010://1.199 2010-03-22T08:08:02Z 2010-04-19T01:41:28Z ４．（現地・周辺調査）　現地調査で一番重要なのは境界杭です。　隣地境界の未確定に... エスト・ノール株式会社 ４．（現地・周辺調査）

　現地調査で一番重要なのは境界杭です。

　隣地境界の未確定により、売却や相続税の物納ができないなどさまざまな問題

　が発生します。

 　　境界杭がない場合は早急に実施測量と隣地権利者の境界立会により、境界の

　　確定をします。

　　また周辺環境を確認しカーポートやアプローチの位置確認、解体除去や植木の

　　移設などの打合せは現地が良いでしょう。

　　造成や外構計画も現地打合せが必要です。

　　（※現地調査は専門家（不動産業や建設業関係者）が一緒に立ち会うことをお勧めします。）

 

　＜確認項目＞

　　境界杭の有無・・・境界にかかわるトラブルを回避するため必ず必要。

　　　（なければ測量して隣地権利者立会により杭をいれましょう。）

　　境界の距離・・・法務局で取得した測量図と比較。

　　　（なければ実施測量を行い、正確な敷地面積を把握する）

　　　（売却や相続税の物納に必要となる。）

　　高低差・・・道路と敷地や敷地内の高低差により造成費が変わります。

　　道路幅員・・・４Ｍ以下（場合により６Ｍ以下）の場合は道路後退が発生する。

　　接道・・・２Ｍ以下の場合は建築不可。

　　生活関連設備･･･電柱、電線、宅内給排水、最終桝、ガス管などの確認。

　　隣地・・・建物、窓の位置、境界上の構築物。

　　住環境・・・日当たり、通風、騒音等、住環境の障害になる要因を確認。

　　地盤データー・・・地盤強度により特殊基礎工事や地盤改良工事が必要。

　　　（近隣の地盤調査データーで良いので取り寄せる）

　　土壌汚染・・・土地の品質確保のための調査。

　　　（賃貸住宅や住居などの場合は簡易土壌汚染調査をお勧めします。）

]]> ５．（地価） tag:www.est-nord.co.jp,2010://1.200 2010-03-22T08:08:01Z 2010-03-22T09:23:39Z ５．（地価）　　　　　地価を把握することも重要です。　　土地の価値（評価額）がわ... エスト・ノール株式会社 ５．（地価）　　　

　　地価を把握することも重要です。

　　土地の価値（評価額）がわかることで、建築前と建築後の税金比較

　　（相続税、贈与税、固定資産税）や、借入の担保力の目安になります。

 

　＜調査項目＞

　　公示価格　・・・　売買価格の基準

　　　　　　　　　　　　　（国土交通省ホームページの土地総合情報ライブラリー）

　　路線化　・・・　相続税や贈与税の計算、借入の担保力の目安

　　　　　　　　　　　　　（国税庁ホームページ）

　　固定資産税評価額　･･･　固定資産税・都市計画税の計算、活用後の節税効果の予測

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（市長村の資産税課）

　　近隣の売買実績　・・・　売買価格の参考

　　　　　　　　　　　（国土交通省ホームページの土地総合情報ライブラ リー最寄の不動産屋）

　

]]> 平成22年地価公示の概要（国土交通省） tag:www.est-nord.co.jp,2010://1.196 2010-03-22T05:22:01Z 2010-03-22T05:29:41Z エスト・ノール株式会社 平成22年3月（国土交通省土地・水資源局）

 

全 国の標準地27,804地点について、平成22年1月1日時点の地価を公示。
前回（平成21 年地価公示）同様、ほぼ全ての地点において年間で下落となった。
【継続地点で見た地価上昇・横ばい・下落の地点数】
地価公示年
公示時点		 平成21年（前回）
H21.1.1		 平成22年（今回）
H22.1.1
継続地点合計 27,863 27,410
上昇地点 23（0.08％） 7（0.03％）
横ばい地点 846（3.0％） 101（0.4％）
下落地点 26,994（96.9％） 27,302（99.6％）
（　）内は、継続地点合計数に占める割合
継続地点には、市街化調整区域内の現況林地（58地点）を含まない。

 

年間平均変動率で見 ると、各圏各用途で前回よりも下落率が大きくなった。
下落率は、三大都市圏 の方が地方圏よりも、また商業地の方が住宅地よりも大きい。
【対前年平均変動率】
地価公示年
変動 率期間		 平成21年（前回）
H20.1.1～H21.1.1		 平成22年（今回）
H21.1.1～H22.1.1
住宅地 全国 △3.2％ △4.2％
三大都市圏 △3.5％ △4.5％
地方圏 △2.8％ △3.8％
商業地 全国 △4.7％ △6.1％
三大都市圏 △5.4％ △7.1％
地 方圏 △4.2％ △5.3％
全用途平均 全国 △3.5％ △4.6％
三大都市圏 △3.8％ △5.0％
地方圏 △3.2％ △4.2％

 

半年ごとに地価を把 握できる地点（都道府県地価調査との共通地点）で見ると、三大都市圏では、昨年前半 よりも後半の方が下落率が小さくなっている。
【三大都市圏における年前半・後半の半年間変動率】
前半：各年1.1～7.1　 後半：各年7.1～翌年1.1
三大都市圏
住宅地 商業地
平成21年公示（前 回） 平成 22年公示（今回） 平成21年公示（前 回） 平 成 22年公示（今回）
H20前半 H20後半 H21前半 H21後半 H20前半 H20後半 H21前半 H21後半
△0.4％ △3.3％ △2.9％ △2.0％ △0.3％ △5.1％ △4.4％ △3.1％
平成20年、21年及び22年地価公示を基準として、その間の都道府県地価調査(毎年7.1時点)との共 通地点で分析 (住宅地：平成21年公示645地点、平成22年公示643地点、商業地：平成21年公示241地点、平成22年公示249地点）

 

]]> 大阪圏の概況（国土交通省） tag:www.est-nord.co.jp,2010://1.195 2010-03-22T05:21:58Z 2010-03-22T05:29:33Z 大阪圏の概況 ... エスト・ノール株式会社 大阪圏の概況
1. 住 宅地

(1) 価格水準
大阪圏の沿線別駅周辺の住宅地の公示価格例は、図－３のとおりである。
また、各市の平均価格並びに価格水準上位及び価格水準下位の標準地の価格は、第８表のとおりである。

(2) 変動率
大阪圏を地域別に区分した変動率は、第９表のとおりであり、各 市の変動率は、第１０表の とおりである。

 

2. 商業地

(1) 価格水準
高位の価格水準の標準地をみると、
　・大阪北５－２９（梅田１丁目）8,560,000円/m2
　・大阪北５－１（角田町）8,050,000円/m2
　・大阪中央５－１８（西心斎橋１丁目）6,430,000円/m2
　・大阪中央５－４１（南船場４丁目）5,840,000円/m2
　・大阪中央５－３６（難波３丁目）5,040,000円/m2
となっている。
また、大阪圏の沿線別駅周辺の商業地の公示価格例は、図－４のとおりである。

(2) 変動率
大阪圏を地域別に区分した変動率は、第９表のとおりであり、各 市の変動率は、第１０表の とおりである。

 

]]> 第8表　大阪圏の市の住宅地の平均価格等（国土交通省） tag:www.est-nord.co.jp,2010://1.194 2010-03-22T05:21:55Z 2010-03-22T05:27:24Z 第8表　大阪圏の市の住宅地の平均価格等 （単位... エスト・ノール株式会社

第8表　大阪圏の市の住宅地の平均価格等

（単位：円/m2）
都道 府県名 市区名 標準地数 平均価格 上位の価格 下位の価格
京都府 京都市 228 199,600 400,000 79,000
北区 27 254,900 358,000 120,000
上京区 9 307,300 379,000 232,000
左京区 42 238,500 400,000 83,000
中京区 3 249,000 274,000 236,000
東山区 7 218,900 263,000 179,000
下京区 3 217,000 219,000 214,000
南区 10 159,500 201,000 136,000
右京区 31 182,200 222,000 108,000
伏見区 42 153,600 242,000 112,000
山科区 28 148,200 179,000 79,000
西京区 26 194,700 316,000 126,000
宇治市 35 118,900 153,000 87,000
亀岡市 17 88,900 105,000 65,000
城陽市 14 110,600 137,000 64,700
向日市 9 181,900 235,000 128,000
長岡京市 16 185,000 226,000 149,000
八幡市 17 91,600 112,000 58,300
京田辺市 16 116,900 159,000 82,800
南丹市 8 55,800 68,000 48,300
木津川市 23 69,400 126,000 30,800
大阪府 大阪市 210 235,800 545,000 136,000
都島区 9 257,200 278,000 199,000
福島区 4 251,500 257,000 244,000
此花区 7 204,100 229,000 162,000
西区   --  --  -- 
港区 6 245,500 264,000 227,000
大正区 5 201,400 208,000 187,000
天王寺区 7 436,300 545,000 362,000
浪速区   --  --  -- 
西淀 川区 10 184,100 216,000 140,000
東淀川 区 19 212,900 238,000 166,000
東成区 5 238,400 256,000 220,000
生野区 10 190,100 225,000 165,000
旭区 10 220,500 286,000 190,000
城東区 11 239,900 274,000 192,000
阿倍野区 10 296,600 400,000 226,000
住吉区 18 248,700 350,000 177,000
東住吉区 18 240,400 285,000 136,000
西成区 6 209,500 227,000 180,000
淀川区 12 213,800 241,000 183,000
鶴見区 10 213,900 259,000 177,000
住之江区 11 230,000 244,000 199,000
平野区 18 198,100 236,000 166,000
北区 2 360,000 392,000 328,000
中央区 2 432,500 494,000 371,000
堺市 140 129,700 250,000 66,100
堺区 27 156,400 250,000 117,000
中区 19 107,000 133,000 80,800
東区 15 115,100 147,000 101,000
西区 27 136,400 194,000 101,000
南区 19 101,200 113,000 85,100
北区 24 159,500 198,000 126,000
美原区 9 82,900 91,000 66,100
岸和田市 39 95,300 133,000 64,400
豊中市 53 199,500 246,000 144,000
池田市 20 189,100 247,000 86,000
吹田市 59 200,600 247,000 127,000
泉大津市 10 107,700 125,000 99,100
高槻市 48 159,900 201,000 115,000
貝塚市 20 67,600 88,800 42,900
守口市 19 184,700 245,000 147,000
枚方市 61 131,800 193,000 58,500
茨木市 36 175,200 243,000 99,000
八尾市 34 144,300 222,000 88,500
泉佐野市 17 65,100 78,700 50,100
富田林市 28 86,400 118,000 51,400
寝屋川市 27 139,000 187,000 95,000
河内長野市 27 77,100 115,000 45,500
松原市 19 130,900 180,000 97,000
大東市 18 141,100 168,000 111,000
和泉市 30 83,300 101,000 63,700
箕面市 29 178,700 227,000 121,000
柏原市 16 114,300 151,000 88,500
羽曳野市 23 105,300 172,000 68,800
門真市 16 147,900 175,000 114,000
摂津市 12 169,000 198,000 142,000
高石市 12 121,400 138,000 107,000
藤井寺市 13 141,900 222,000 106,000
東大阪市 63 152,700 206,000 102,000
泉南市 16 50,600 61,200 38,600
四條畷市 10 125,900 143,000 99,000
交野市 16 126,800 163,000 85,400
大阪狭山市 12 102,800 123,000 82,900
阪南市 17 44,900 67,300 32,700
兵庫県 神戸市 295 140,400 445,000 33,700
東灘区 31 264,500 445,000 118,000
灘区 21 227,600 365,000 163,000
兵庫区 16 174,900 216,000 120,000
長田区 20 127,300 188,000 58,300
須磨区 43 132,700 221,000 54,500
垂水区 68 116,700 170,000 49,300
北区 48 59,800 97,000 33,700
中央区 16 255,800 430,000 188,000
西区 32 78,100 138,000 45,300
尼崎市 60 193,500 305,000 117,000
西宮市 99 224,700 339,000 47,500
芦屋市 22 278,000 388,000 182,000
伊丹市 39 167,600 237,000 114,000
宝塚市 51 150,000 233,000 75,200
川西市 36 104,700 207,000 58,500
三田市 15 73,600 91,300 42,800
奈良県 奈良市 66 93,800 206,000 20,200
大和高田市 11 77,400 101,000 63,500
大和郡山市 14 77,300 98,600 48,500
天理市 12 68,800 85,500 44,000
橿原市 20 89,800 116,000 69,300
桜井市 12 59,600 70,500 32,000
五條市 8 32,000 37,800 25,300
御所市 6 47,900 59,500 33,000
生駒市 29 95,800 127,000 75,900
香芝市 20 78,800 124,000 50,600
葛城市 7 69,600 84,100 57,700
宇陀市 12 34,300 52,000 22,100

 

]]> 第9表　大阪圏の地域別対前年変動率（国土交通省） tag:www.est-nord.co.jp,2010://1.193 2010-03-22T05:21:52Z 2010-03-22T05:27:34Z 第9表　大阪圏の地域別対前年変動率 （単位：％... エスト・ノール株式会社

第9表　大阪圏の地域別対前年変動率

（単位：％）
  住宅地 商業地
平成21年

H20.1.1
～
H21.1.1		 平成22年

H21.1.1
～
H22.1.1		 平成21年

H20.1.1
～
H21.1.1		 平成22年

H21.1.1
～
H22.1.1
大阪府 △ 1.9 △ 4.8 △ 3.8 △ 8.9
　大阪市 △ 2.2 △ 5.6 △ 5.3 △ 11.7
　　中心６区 △ 3.0 △ 6.4 △ 6.3 △ 13.8
　北大阪 △ 2.7 △ 4.0 △ 3.2 △ 4.7
　東大阪 △ 1.8 △ 5.9 △ 1.0 △ 6.1
　南大阪 △ 1.4 △ 4.4 △ 1.4 △ 5.3
　　堺市 △ 1.9 △ 5.0 △ 2.0 △ 8.2
兵庫県 △ 2.1 △ 5.4 △ 2.9 △ 6.7
　神戸市 △ 2.2 △ 5.3 △ 3.4 △ 7.1
　　東部４区 △ 2.7 △ 5.6 △ 4.3 △ 8.5
　阪神地域 △ 2.0 △ 5.4 △ 2.4 △ 6.2
京都府 △ 2.3 △ 4.1 △ 3.3 △ 5.2
　京都市 △ 2.9 △ 4.9 △ 3.5 △ 5.5
　　中心５区 △ 3.2 △ 5.3 △ 4.4 △ 5.8
　その他 △ 1.5 △ 3.2 △ 1.9 △ 4.1
奈良県 △ 2.1 △ 4.5 △ 1.9 △ 4.6
　奈良市 △ 2.3 △ 4.8 △ 1.0 △ 3.8
大阪圏 △ 2.0 △ 4.8 △ 3.3 △ 7.4

（注） １． 市町村合併が発生した市区の平成２１年変動率は、合併前の旧市町 村の平成２１年公示の地点から再集計したものであ る。
２． 大阪市の 中心６区とは、福島区、西区、天王寺区、浪速区、北区、中央区の各区である。
３． 北 大阪とは、豊中市、池田市、吹田市、高槻市、茨木市、箕面市、摂津市、島本町、豊能町、能勢町、東大阪とは、守口 市、枚方市、八尾市、寝屋川市、大東市、柏原市、門真市、東大阪市、四條畷市、交野市、南大阪とは、大阪市、北大阪、東大阪を除くその他の大阪府である。
４． 神戸市の東部４区とは、東灘区、灘区、兵庫区、中央区の各区であ る。
５． 阪神地域とは、尼崎市、西宮市、芦屋 市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、猪名川町である。
６． 京都市の 中心５区とは、北区、上京区、左京区、中京区、下京区の各区である。
７． 下 表で下線を付したものは、市区町村内に１地点のみの変動率を示す。

大阪圏の住宅地の変動率上 位市町村 （単位：％）
  1 3 4 5
市町村 京都府
向日市		 京都府
長岡京市		 京都府
大山崎町		 京都府
井手町		 大阪府
高石市
率 △ 1.4 △ 1.4 △ 1.5 △ 1.8 △ 2.4

大阪圏の住宅地の変動率下位 市町村 （単 位：％）
  1 2 4
市町村 大阪府
四條畷市		 大阪府
交野市		 大阪府
豊能町		 大阪府
寝屋川市		 大阪府
門真市
率 △ 7.4 △ 7.0 △ 7.0 △ 6.9 △ 6.9

大阪圏の商業地の変動率上位 市町村 （単 位：％）
  1 2 3 4
市町村 京都府
向日市		 大阪府
島本町		 大阪府
高槻市		 奈良県
香芝市		 奈良県
吉野町
率 △ 2.4 △ 2.6 △ 2.7 △ 2.9 △ 2.9

大 阪圏の商業地の変動率下位市町村 （単位：％）
  1 2 3 4 5
市町村 大阪府
大阪市		 大阪府
堺市		 大阪府
吹田市		 兵庫県
三田市		 兵庫県
川西市
率 △ 11.7 △ 8.2 △ 7.7 △ 7.3 △ 7.2

 

]]> 第10表　大阪圏の市の対前年変動率（国土交通省） tag:www.est-nord.co.jp,2010://1.192 2010-03-22T05:21:49Z 2010-03-22T05:27:43Z 第10表　大阪圏の市の対前年変動率 （変動率、... エスト・ノール株式会社

第10表　大阪圏の市の対前年変動率

（変動率、単位：％）
府県及び市名 住宅地 商業地
平成21年
変動率		 平成22年 平成 21年
変動率		 平成22年
変動率 地点数 変動率 地点数
京都府
京都市 △ 2.9 △ 4.9 227 △ 3.5 △ 5.5 92
北区 △ 3.5 △ 5.5 27 △ 4.5 △ 5.5 6
上京区 △ 2.0 △ 4.5 9 △ 2.9 △ 5.1 5
左京区 △ 3.3 △ 5.4 42 △ 2.5 △ 4.8 6
中京区 △ 2.9 △ 3.6 3 △ 5.2 △ 6.3 21
東山区 △ 2.0 △ 3.9 7 △ 1.5 △ 5.3 10
下京区 △ 2.3 △ 5.1 3 △ 4.6 △ 5.9 19
南区 △ 2.3 △ 4.7 10 △ 2.6 △ 5.7 4
右京区 △ 1.9 △ 2.5 30 △ 2.9 △ 3.2 4
伏見区 △ 3.2 △ 6.4 42 △ 1.9 △ 4.9 10
山科区 △ 3.3 △ 6.3 28 △ 2.4 △ 5.9 4
西京区 △ 3.0 △ 2.6 26 △ 2.8 △ 3.5 3
宇治市 △ 1.5 △ 3.5 35 △ 2.1 △ 4.4 7
亀岡市 △ 1.7 △ 2.6 17 △ 2.2 △ 5.7 2
城陽市 △ 1.7 △ 4.7 14 △ 2.6 △ 4.0 1
向日市 △ 1.0 △ 1.4 9 △ 0.8 △ 2.4 2
長岡京市 △ 0.9 △ 1.4 16 △ 1.4 △ 3.5 3
八幡市 △ 1.9 △ 3.8 17 △ 2.3 △ 4.8 1
京田辺市 △ 0.9 △ 3.6 16 △ 1.6 △ 3.2 1
南丹市 △ 4.3 △ 5.2 8    --  --  -- 
木津川市 △ 1.4 △ 3.0 23 --  --  -- 
大阪府
大阪市 △ 2.2 △ 5.6 202 △ 5.3 △11.7 180
都島区 △ 2.5 △ 7.2 8 △ 3.7 △10.1 3
福島区 △ 2.9 △ 5.8 4 △ 6.5 △10.2 10
此花 区 △ 1.5 △ 4.2 7 △ 2.9 △ 8.5 2
西区    --     --     -- △ 6.6 △11.1 21
港区 △ 1.7 △ 4.1 6 △ 2.8 △ 7.7 4
大正区 △ 1.8 △ 4.3 5 △ 3.3 △11.5 2
天王寺区 △ 3.1 △ 6.8 7 △ 1.8 △ 9.5 7
浪速区    --     --     -- △ 4.8 △10.1 10
西淀川区 △ 1.4 △ 4.4 9 △ 2.9 △ 7.1 3
東淀川区 △ 1.4 △ 4.1 19 △ 2.9 △ 5.7 5
東成区 △ 2.5 △ 6.0 5 △ 2.0 △ 6.1 3
生野区 △ 2.7 △ 6.4 9 △ 4.6 △ 7.5 2
旭区 △ 2.5 △ 7.3 9 △ 2.3 △ 8.5 3
城東区 △ 2.4 △ 7.4 10 --  △ 9.5 1
阿倍野区 △ 3.1 △ 6.9 10 △ 6.9 △ 9.1 4
住吉区 △ 2.5 △ 5.4 17 △ 2.3 △ 6.0 4
東住吉区 △ 2.7 △ 5.1 17 △ 1.6 △ 5.0 2
西成区 △ 2.1 △ 4.9 6 △ 2.1 △ 4.9 4
淀川区 △ 1.5 △ 4.5 12 △ 3.6 △ 8.4 9
鶴見区 △ 2.5 △ 7.6 9 △ 4.2 △ 7.5 2
住之江区 △ 2.1 △ 4.9 11 △ 2.4 △ 6.8 2
平野区 △ 2.3 △ 5.3 18 △ 2.8 △ 5.1 3
北区 △ 2.7 △ 5.6 2 △ 6.5 △13.8 30
中央区 △ 2.9 △ 6.8 2 △ 7.0 △17.5 44
堺市 △ 1.9 △ 5.0 140 △ 2.0 △ 8.2 13
堺区 △ 1.4 △ 4.1 27 △ 1.9 △ 8.5 7
中区 △ 2.0 △ 5.4 19 △ 1.4 △ 7.1 2
東区 △ 1.9 △ 5.3 15 --  △ 8.3 1
西区 △ 2.0 △ 5.0 27 △ 3.0 △ 8.8 2
南区 △ 2.8 △ 5.6 19    --  --     -- 
北区 △ 1.2 △ 3.7 24 △ 1.5 △ 6.7 1
美原区 △ 3.7 △ 8.0 9 --     --     -- 
岸和田市 △ 0.4 △ 3.6 39 △ 0.1 △ 3.6 5
豊中市 △ 2.8 △ 3.8 52 △ 3.7 △ 4.7 10
池田市 △ 2.5 △ 3.8 20 △ 3.2 △ 4.9 4
吹田市 △ 2.3 △ 4.6 58 △ 4.5 △ 7.7 9
泉大津市 △ 0.5 △ 3.6 10 △ 0.5 △ 3.3 3
高槻市 △ 2.9 △ 3.5 47 △ 1.6 △ 2.7 5
貝塚市 △ 0.9 △ 3.9 20 △ 0.1 △ 3.2 2
守口市 △ 3.0 △ 6.6 17 △ 2.0 △ 6.2 5
枚方市 △ 2.4 △ 5.2 61 △ 1.1 △ 5.2 8
茨木市 △ 3.1 △ 3.4 36 △ 1.6 △ 3.1 7
八尾市 △ 1.4 △ 4.5 34 △ 1.1 △ 4.8 4
泉佐野市 △ 0.6 △ 3.7 17 △ 0.6 △ 3.5 2
富田林市 △ 1.5 △ 4.3 26 △ 1.9 △ 4.1 4
寝屋川市 △ 3.0 △ 6.9 25 △ 1.6 △ 4.7 3
河内長 野市 △ 1.4 △ 4.3 26 △ 1.7 △ 5.3 5
松原市 △ 3.0 △ 5.3 19 △ 4.1 △ 5.9 2
大東市 △ 0.8 △ 5.1 18 △ 0.8 △ 6.3 5
和泉市 △ 0.6 △ 3.9 30 △ 0.7 △ 3.5 2
箕面市 △ 2.4 △ 4.0 28 △ 4.3 △ 5.1 6
柏原市 △ 2.8 △ 5.3 15 △ 2.6 △ 6.2 1
羽曳野市 △ 1.9 △ 5.6 23 △ 3.0 △ 5.7 2
門真市 △ 3.3 △ 6.9 15 △ 1.6 △ 5.9 3
摂津市 △ 2.3 △ 4.7 12 △ 1.8 △ 3.3 4
高石市 △ 0.1 △ 2.4 12    0.0 △ 3.2 2
藤井寺市 △ 3.0 △ 5.4 13 △ 3.1 △ 5.8 2
東大阪市 △ 0.5 △ 6.4 63 △ 0.5 △ 6.9 19
泉南市 △ 0.5 △ 4.0 16 △ 0.4 △ 3.7 2
四條畷市 △ 0.8 △ 7.4 10 △ 0.8 △ 7.1 1
交野市 △ 1.1 △ 7.0 16 △ 1.1 △ 6.5 2
大阪狭山市 △ 1.1 △ 2.8 12 △ 1.1 △ 5.0 1
阪南市 △ 1.4 △ 4.4 17 △ 0.1 △ 3.5 1
兵庫県
神戸市 △ 2.2 △ 5.3 293 △ 3.4 △ 7.1 55
東灘区 △ 3.1 △ 5.3 31 △ 3.9 △ 6.3 6
灘区 △ 2.4 △ 6.8 21 △ 2.6 △ 6.4 4
兵庫区 △ 2.4 △ 4.3 16 △ 3.7 △ 6.4 5
長田区 △ 2.9 △ 7.1 20 △ 1.6 △ 2.4 5
須磨区 △ 1.5 △ 4.9 42 △ 1.2 △ 4.1 8
垂水区 △ 1.9 △ 4.4 67 △ 1.1 △ 4.5 1
北区 △ 2.2 △ 5.7 48 △ 2.5 △ 7.0 3
中央区 △ 2.5 △ 6.1 16 △ 4.8 △10.0 22
西区 △ 2.2 △ 5.1 32 △ 2.4 △ 5.0 1
尼崎市 △ 1.9 △ 6.0 60 △ 1.7 △ 5.7 14
西宮市 △ 1.5 △ 5.9 98 △ 1.4 △ 5.8 15
芦屋市 △ 1.2 △ 5.7 22 △ 1.2 △ 6.0 4
伊丹市 △ 2.2 △ 3.8 39 △ 3.7 △ 6.6 8
宝塚市 △ 2.4 △ 4.6 51 △ 3.4 △ 6.7 8
川西市 △ 2.7 △ 5.6 36 △ 4.5 △ 7.2 5
三田市 △ 3.1 △ 5.8 15 △ 3.7 △ 7.3 3
奈良県
奈良市 △ 2.3 △ 4.8 66 △ 1.0 △ 3.8 12
大和高田市 △ 1.7 △ 4.3 11 △ 2.0 △ 4.9 4
大和郡 山市 △ 2.1 △ 4.7 14 △ 1.8 △ 4.2 4
天理市 △ 1.9 △ 5.1 12 △ 2.9 △ 5.7 4
橿原市 △ 1.5 △ 4.1 20 △ 1.9 △ 5.1 8
桜井市 △ 3.1 △ 5.8 12 △ 3.5 △ 6.3 5
五條市 △ 2.1 △ 4.8 8 △ 2.1 △ 5.7 3
御所市 △ 2.7 △ 4.5 6 △ 2.4 △ 5.0 1
生駒市 △ 1.8 △ 4.8 28 △ 1.7 △ 3.7 3
香芝市 △ 1.8 △ 3.2 20 △ 1.3 △ 2.9 2
葛城市 △ 1.7 △ 4.1 7 --  --  -- 
宇陀市 △ 2.1 △ 4.0 12 △ 2.7 △ 4.7 1

（注） 市町村合併が発生した市区の平成２１年変動率は、合併前の旧市町村の平成２１年公示の地点 から再集計したものである。

 

]]> 相続税申告の流れ tag:www.est-nord.co.jp,2010://1.188 2010-03-11T08:05:56Z 2010-03-11T08:11:26Z 相続税申告の流れ【１週間以内】（１） 葬儀の手配（２） 死亡届の提出医師に書いて... エスト・ノール株式会社 相続税申告の流れ
    【１週間以内】
  • （１） 葬儀の手配
  • （２） 死亡届の提出

    • 医師に書いてもらった死亡診断書と共に亡くなった人の本籍地または届出人の住所地にある市役所・町村役場へ提出しましょう。
    　→届出は１週間以内に

    【３ヶ月以内】
  • （３） 税理士への依頼

    • 税理士への依頼は相続放棄をすることも視野に入れて、被相続人が亡くなってから2ヶ月以内を目安に行うといいでしょう。

  • （４） 遺言書の有無の確認

    • 公正証書遺言以外の遺言は裁判所の検認が必要です。検認前に開封しないように注意しましょう。

  • （５） 相続人の確認

    • 　→被相続人と相続人の戸籍謄本を調べる

  • （６） 必要に応じて相続放棄、限定承認

    • 何もしなければ単純承認されます。債務が多い場合の相続の際等には注意が必要です。

    【４ヶ月以内】
  • （７） 遺産の評価と鑑定
  • （８） 被相続人の準確定申告

    • 相続人全員が、被相続人が亡くなられた年の1月1日から死亡の日までの期間の所得の確定申告（準確定申告）を 亡くなってから4ヶ月以内に行わなければなりません。

    【１０ヶ月以内】
  • （９） 遺産の分割協議
  • （10） 相続税申告・納付

    • 相続税の申告は亡くなってから10ヶ月以内です。
    期限を超えての申告は延滞税や各種特例が使えなくなる等のペナルティがあるので注意が必 要です。

]]> 相続発生後の手続き tag:www.est-nord.co.jp,2010://1.187 2010-03-11T08:01:00Z 2010-03-11T08:11:37Z 相続発生後の手続き 死亡から相続税の申告までには予想をはるかに超える量の... エスト・ノール株式会社 相続発生後の手続き

死亡から相続税の申告までには予想をはるかに超える量の届出や面倒な手続きを行わなくてはなりません。死亡届の提出から、故人の準確定申告書の税 務署への提出、電気・ガス・水道等の公共サービスの名義変更、勤務先への書類提出、年金・一時金等の請求など、提出が必要な書類は人それぞれですが、なか なか手間のかかる作業です。
またこれらの手続は手続を行わなければペナルティが生じるものや、申請をしなければもらえない給付金もありますので、早めの手続が必要です。

以下は、一般に葬儀から相続税申告までに提出することが多い届出の一部です。

    【死亡に伴う基本的な届出書類】
  • ・死亡届
  • ・死亡診断書
  • ・世帯主変更届(住民異動届)
  • ・児童扶養手当裁定請求書
  • ・準確定申告
  • ・高額医療費支給申請書
  • ・公共料金等名義変更
  • ・勤務先への各種届出
  • ・運転免許証の返却
  • ・クレジットカードの解約等
    【年金・保険金などの請求手続き】
  • ・国民健康保険葬祭費支給申請書
  • ・健康保険被保険者家族埋葬料請求書
  • ・国民年金遺族基礎年金給付裁定請求書
  • ・国民年金寡婦年金裁定請求書
  • ・死亡一時金裁定請求書
  • ・国民年金・厚生年金保険給付裁定請求書
  • ・年金受給選択申立書
  • ・年金受給権者死亡届
  • ・死亡保険金支払請求書
    【各種相続税に関する届出など】
  • ・相続放棄申述書
  • ・遺産分割協議書
  • ・相続税申告書
  • ・遺留分減殺請求
  • ・延納申請書
  • ・物納申請書
  • ・相続財産の各種名義変更
]]> 会社移転しました tag:www.est-nord.co.jp,2010://1.181 2010-01-11T07:23:53Z 2010-01-11T08:08:37Z 拝啓、時下ますますご隆盛のこととお喜び申し上げます。平素は格別なるお引き立てに預... エスト・ノール株式会社 拝啓、時下ますますご隆盛のこととお喜び申し上げます。

平素は格別なるお引き立てに預かり厚く御礼申し上げます。

弊社はこのたび下記に移転することになりましたのでお知らせ申し上げます。

 

 
■ 移転先
 
〒569-0841 大阪府高槻市西面北1-1-1  TEL(072)690-7738  FAX(072)690-7739
]]> 空き家率は13.1％と過去最高に！（総務省：H20年住宅・土地統計調査速報） tag:www.est-nord.co.jp,2009://1.180 2009-07-29T05:45:17Z 2009-07-29T05:58:22Z 総住宅数は5759万戸と6.9％の増加 　　（H21.7.28）　　　　　　　　... エスト・ノール株式会社

総住宅数は5759万戸と6.9％の増加 　　（H21.7.28）　　　　　　　　　　
空き家率は13.1％と過去最高に

  • 平成20年10月1日現在における全国の総住宅数は5759万戸となっており，平成15年からの5年間に370万戸（6.9％）増加
    3大都市圏の総住宅数は3010万戸で，全国の52.3％
  • 総住宅数5759万戸のうち，空き家は756万戸となっており，平成15年から97万戸（14.6％）増加
    総住宅数に占める割合（空き家率）は平成15年の12.2％から13.1％に上昇し過去最高
    3大都市圏の空き家は363万戸で，空き家率は12.1％，3大都市圏以外では392万戸で14.3％
  • 総世帯数は4999万世帯となっており，平成15年から273万世帯（5.8％）増加
    総住宅数，空き家数及び空き家率の推移のグラフ
    （参考）
    【3大都市圏】関東・中京・近畿の各政令指定都市及び東京都特別区部を中心とし，その周辺市町村を含む地域
    関東大都市圏：さいたま市，千葉市，東京都特別区部，横浜市，川崎市及びその周辺市町村
    中京大都市圏：名古屋市及びその周辺市町村
    近畿大都市圏：京都市，大阪市，堺市，神戸市及びその周辺市町村

共同住宅は高層化が進行

  • 居住世帯のある住宅（以下「住宅」という。）4961万戸を建て方別にみると，一戸建は2746万戸で住宅全体の55.4％，長屋建は133万戸で2.7％，共同住宅は2069万戸で41.7％
    平成15年と比べると，一戸建の3.7％増に対し，共同住宅数は10.5％増
    共同住宅は，住宅数及び割合とも過去最高
    住宅の建て方別割合の推移のグラフ
  • 共同住宅を階数（建物全体の階数）別にみると，「6階建以上」が675万戸で共同住宅全体の32.6％，「11階建以上」は263万戸で12.7％，「15階建以上」は57万戸で2.8％
    平成15年と比べると，「6階建以上」は23.7％増，「11階建以上」は34.1％増，「15階建以上」は75.8％増と大幅に増加し，高層化が一層進行
  • 3大都市圏における共同住宅の割合は52.1％と全国の41.7％を上回っており，特に関東大都市圏では56.4％
    共同住宅の階数別住宅数の推移のグラフ 共同住宅の階数別割合の推移のグラフ

持ち家住宅率は61.2％

  • 住宅を所有の関係別にみると，持ち家が3037万戸で，住宅全体に占める割合(持ち家住宅率)は61.2％，借家が1774万戸で35.8％
    持ち家住宅率は，平成15年と同率
    住宅の所有の関係別割合のグラフ

専用住宅の借家の規模は持ち家の半分以下

  • 居住専用に建築された「専用住宅」について，1住宅当たりの居住室数，居住室の畳数，延べ面積（居住室のほか玄関，トイレ，台所などを含めた床面積の合計）をみると，それぞれ4.65室，32.55畳，92.71m2となっており，平成15年に比べ，室数は0.08室減少，畳数は0.19畳増加，延べ面積は0.22m2増加
  • 専用住宅を所有の関係別にみると，持ち家の1住宅当たり居住室数が5.79室，居住室の畳数が41.40畳，延べ面積が120.89m2となっているのに対し，借家ではそれぞれ2.75室，17.85畳，45.93m2といずれも持ち家の半分以下
    専用住宅の1住宅当たり延べ面積の推移のグラフ

高齢者等のための設備がある住宅は約半数

  • 高齢者などに配慮した住宅設備についてみると，「高齢者等のための設備がある」住宅は2415万戸で，住宅全体に占める割合は48.7％となっており，平成15年の1866万戸，39.8％に比べ，8.9ポイント上昇
  • 「手 すりがある」住宅が住宅全体の37.3％，「またぎやすい高さの浴槽」がある住宅が22.9％，「廊下などが車いすで通行可能な幅」となっている住宅が 16.1％，「段差のない屋内」となっている住宅が20.0％，「道路から玄関まで車いすで通行可能」な住宅が12.4％
    いずれの設備も平成15年より上昇
    高齢者等のための設備がある住宅割合のグラフ

自動火災感知設備設置率はほぼ倍増

  • 自動火災感知設備（住宅用火災警報器等（注））のある住宅数は2231万戸で，住宅全体に占める割合（自動火災感知設備設置率）は45.0％となっており，平成15年の1112万戸，23.7％に比べ，ほぼ倍増
  • 自動火災感知設備設置率を住宅の建て方別にみると，一戸建は31.1％，共同住宅は64.1％となっており，共同住宅の自動火災感知設備設置率は一戸建のほぼ2倍
    住宅の建て方別自動火災感知設備設置率のグラフ
    （注）住宅用火災警報器等は，平成16年6月2日の消防法の一部改正により設置が義務付けられ，新築住宅は平成18年6月1日から，既存住宅は市町村条例で定める日から適用となっている。

太陽光を利用した発電機器がある住宅は1.1％，普及率はほぼ倍増

  • 省エネルギー設備等のある住宅についてみると，太陽光を利用した発電機器がある住宅は52万戸で住宅全体の1.1％
    平成15年と比べると，25万戸（88.9％）増加
  • 住宅の所有の関係別にみると，持ち家は50万戸，借家は3万戸となり，それぞれ住宅全体の1.6％，0.1％
    平成15年と比べると，それぞれ24万戸（92.9％）増加，1万戸（34.6％）増加
    住宅の所有の関係別太陽光を利用した発電機器がある住宅数のグラフ

高齢者単身世帯数は過去最高

  • 高齢者のいる世帯は1821万世帯となり，主世帯全体の36.7％と3分の1超
    平成15年に比べ，180万世帯（10.9％）増加
  • 高齢単身世帯は414万世帯となり，平成15年に比べ，76万世帯（22.4％）増加し過去最高
    高齢者のいる世帯全体に占める割合は22.7％と過去最高
    高齢者のいる世帯に占める高齢単身世帯の割合の推移のグラフ
    （参考）
    高齢者のいる世帯
    65歳以上の世帯員がいる世帯
    高齢単身世帯
    65歳以上の単身の世帯

現住居の敷地を所有している世帯は約半数

  • 現住居の敷地を所有している世帯は2452万世帯となり，普通世帯全体の49.0％と，平成15年に比べ，2.3ポイント低下
  • 現住居の敷地以外の土地を所有している世帯は790万世帯となり，普通世帯全体の15.8％と，平成15年に比べ，2.4ポイント低下

    （参考）
    【敷地（土地）を所有】
    ここでいう「所有」とは，その世帯の世帯主又はそれ以外の世帯員が名義人となっているものをいう。したがって，別世帯となっている親名義の場合などは含まれない。

    土地の所有率のグラフ

空き家率が最も高いのは山梨県で20.2％
共同住宅の占める割合が最も高いのは東京都で69.6％

  • 空き家率を都道府県別にみると，山梨県の20.2％が最も高く，次いで長野県が19.0％，和歌山県が17.9％，高知県が16.5％，香川県が16.0％
    最も低いのは沖縄県の10.2％，次いで神奈川県が10.5％，埼玉県が10.6％
    都道府県別空き家率の図
    都道府県別空き家率のグラフ
  • 住宅全体に占める共同住宅の割合（共同住宅率）を都道府県別にみると，東京都の69.6％が最も高く，次いで神奈川県が56.1％，大阪府が54.8％，沖縄県が53.3％，福岡県が49.5％
    最も低いのは秋田県の15.4％，次いで福井県が17.8％，和歌山県が19.2％
    都道府県別共同住宅率の図


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