『 デザイナーズの一戸建て賃貸住宅で街並形成  』

「プライムアセット北大阪」ではデザイナーズ一戸建て賃貸住宅での企業様の社宅建設等、遊休地の有効活用について様々なご提案をさせて頂いております。

デザイナーズ一戸建て賃貸住宅（プライムアセット北大阪からのご提案：社宅建設・企業様遊休地有効活用）

デザイナーズ一戸建て賃貸住宅　プライムアセット（中小企業オーナー様）

不動産の保有に対して、固定資産税と都市計画税という税金が課税されます。会社が不動産を所有している場合でも、個人が不動産を所有している場合と同様に固定資産税と都市計画税がかかります。

固定資産税は、土地、家屋、償却資産に対して課税される税金で、償却資産の中には、構築物、機械装置、工具器具備品等が含まれます。固定資産の価額は、固定資産評価基準に基づいて評価し決定された価額が固定資産課税台帳に登録されます。課税時期は毎年1月1日現在の土地、家屋及び償却資産の所有者で固定 資産課税台帳に登録されている方に課税されます。

税率は下記のとおりです

• 土地の固定資産税＝課税標準額×税率（１．４％）
• 建物の固定資産税＝課税税調の登録価額×税率（１．４％） 会社が所有している土地でも、その上に社宅等が建っており、住宅の敷地として利用されている場合には、住宅用地の特例措置が受けられます。

軽減額は次のとおりです

• 小規模住宅用地（200㎡まで）の特例額＝価額×１／６
• 一般住宅用地（200㎡を超える部分）の特例額＝価額×１／４

また、一部を事業所（事務所や店舗）に使っている併用住宅を所有している場合はその居住部分の面積割合に応 じて軽減の適用率が違ってきます。表（住宅用地の特例）のように居住用部分の割合によって、敷地面積に住宅用地の率を乗じて特例措置の対象となる住宅用地 の面積を求めます。 例えば地上５階建てのビル（耐火建築物）の１階と２階を店舗及び事務所に使っており、３階～５階を社宅として居住用に使っている場合には、１／２以上 ３／４未満が居住用となりますので、敷地の面積に０．７５を乗じた面積が住宅用地として軽減が適用されます。都市計画税は、都市整備の費用にあてるための目的税で、原則として都市計画法による市街化区域内に土地や家屋を所有している者にかかります。都市計画税の土地と家屋は、固定資産税の対象と同一で、税額は固定資産課税台帳の価額をもとに計算します。税率は東京２３区内の場合は０．３％ですが、他の地域は各市区町村毎に税率を定めて課税しています。固定資産税と同様に住宅用地についての軽減措置がありますが、その軽減額についても市区町村が定めた割合で軽減されます。

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『未利用の土地を一定面積以上保有していると特別土地保有税がかかるといいますが、どのような税金でしょうか？』

特別土地保有税は土地の供給促進や地価の抑制を図るために設けられた税金で、一定規模以上の土地を取得したり保有したりする者に課税される税金です。一定規模以上の土地とは、自治体ごとに定められていますが、東京都の場合には、基準面積で次の面積以上のものをいいます。

• ２３区内
  （同一区域内につき2000㎡）
• 都市計画区域を有する市長村
  （同一市町村内につき5000㎡）
• その他の市長村
  （同一市町村内につき10000㎡）

土地の取得価額（または時価）を課税標準額として課税されますが、土地の購入代金のほかに、購入手数料や立退料などの購入に要した費用を含んだ価額が課税標準額となります。ただし、土地の供給促進や地価の抑制を目的として設けられた税金なので、その土地が恒久的な建物（事務所や店舗）やその他の施設の用地として、計画的な土地利用に供されている土地等は、納税義務が免除されます。特別土地保有税は、保有と取得に対して課税されます。

• 取得に対する特別土地保有税
  1月1日（または7月1日）前1年以内の期間に取得した土地の合計面積が基準面積以上の者に課税されます。税額は次のとおりです。 税額＝課税標準額（取得価額）×税率（３．０％）－不動産取得税相当額
• 保有に対する特別土地保有税
  1月1日に対象となる土地を基準面積以上保有している者に対して課税されます。ただし、取得後10年を経過したものは課税対象から除かれます。税額は次の通りです。
  税額＝課税標準額（取得価額）×税率（１．４％）－固定資産税相当額
  つまり、特別土地保有税は固定資産税の課税標準額と取得価額（時価）の乖離を埋めるために、取得に対しては不動産取得税に換えて特別土地保有税を取得価額に課税し、保有に対しては固定資産税に換えて特別土地保有税を所得価額に課税する制度です。

デザイナーズ一戸建て賃貸住宅　プライムアセット（中小企業オーナー様）

減価償却費の計算方法は、個人が所有して建物の償却方法と基本的には、同じとなります。

【減価償却費とは・・・】

消費税は資産の譲渡や役務の提供等の課税取引に対して、課税される税金です。不動産についても、譲渡や賃貸が本来課税取引になりますが、消費税の課税にそぐわないものは課税対象外や非課税取引となっています。

会社が不動産を譲渡した場合、法人税には個人のような所得区分の概念がありませんので、通常の事業にかかる利益と同様に法人税が課税されます。法人税の税率は、資本金1億円以下の法人の場合、年800万円以下の部分は２２％、年800万円を超える部分は30％で課税されます。その他に事業税や住民税が表（法人税等の税率）にようにかかりますので、実効税率は41％程度となります。会社が不動産を譲渡したときにかかる法人税は、不動産の譲渡益に対して課税されます。

デザイナーズ一戸建て賃貸住宅　プライムアセット（中小企業オーナー様）

不動産を所有している会社（非上場）のオーナー（株主）に相続が発生しました。その会社の評価はどうなるのでしょうか？

非上場（取引相場のない）株式の評価方式は原則的評価方式と特例的評価方式のどちらかで評価することが出来 ます。相続や贈与で株式を取得した者が会社の支配権を有する者かそうでない者かで評価方式が決まります。支配権を有する者は原則的評価方式、支配権を有し ない者は特例的評価方式で評価することになります。したがって、会社のオーナー経営者の相続等で自社株式の取得をする場合は、原則的評価方式を使うことに なります。原則的評価方式で評価する場合、会社の規模によって、次の評価か方式が使われます。

[１]　純資産価額方式

純資産価額方式は、課税時期に会社を解散して会社財産を処分し生産する場合に株主に対していくら払い戻しがあ るかを計算する方式です。つまり、会社の清算価値で評価するため、会社の規模に関係なく適用できる方式ですが、比較的会社規模の小さい会社に適している方 式であるため、小規模の会社に適用されます。

[２]　類似業種比準価額方式

類似業種比準価額方式は、評価しようとする会社の同業種の上場会社の株価に比準して、会社の業績が反映される 配当・利益・簿価純資産の3要素の一株あたりの数値を上場会社の数値と比準して偏差値方式で株価を算出する方式です。上場会社の株価と比準するため、会社 の規模の比較的大きな会社に適している方式なので、原則として大会社に適用されます。

[３]　併用方式

会社の規模が中規模の場合、純資産価額方式と類似業種比準価額方式のそれぞれで算出した評価額を一定の割合で加重平均して算出する方式です。

以上のように、純資産価額方式では、資産の額（時価）が高額になっており、含み益があるような会社の評価額が高くなり、類似業種比準価額方式では、業績の 良い会社の評価額が高くなります。会社の規模により適用される方式が決まりますので、どの評価方式が使われるかを確認して、それぞれの評価額を算出する必 要があります。

一定割合以上の土地を所有している会社は、土地保有特定会社といって評価が高くなると聞きましたが、どのような会社が該当するのでしょうか？

株式や土地を保有することを目的とした会社で資産規模が大きくて大会社に該当した場合、資産保有を目的とし ているため、会社の業績が悪いと類似業種比準価額が低くなってしまいます。それを利用して、資産保有会社と事業会社を分けて資産保有会社の評価額を低くす る租税回避対策を防ぐために、一定規模以上の資産（株式または土地）の保有をしている会社は、業績をベースにした類似業種比準価額方式の適用を禁止して純 資産価額方式のみの適用とするのが、特定会社の評価です。一定の規模以上の株式を保有する会社を「株式保有特定会社」、一定の規模以上の土地を保有する会社を「土地保有特定会社」といいます。土地保有特定会社の場合は、評価しようとする会社の総資産価額の中に土地等の価額の合計額（相続税評価額）が占める割合が一定割合以上の会社を「土地保有特定会社」といい、それに該当すると純資産価額方式のみで評価することになります。一定割合は表（土地保有割合）のとおりですが、例えば評価する会社の規模が大会社に該当する場合は、土地保有割合が70％を超える会社が土地保有特定会社となります。
 

事業承継者である子供が相続により自社株を取得する際に、事業用資産の課税価額の特例という制度で課税価額の減額があると聞きました。どのような制度なのでしょうか？

事業承継を行う場合に自社株式の評価額が高額となるとそれに対する相続税の負担が大きくなります。それが、 円滑な事業承継の妨げになると考えられます。つまり、規模の大きなオーナー企業の事業承継は経営に影響を与え、その結果、地域経済への影響（雇用の確保や 税負担）があると考えられるため、特定同族会社株式等に該当するものについては、課税価格を減額する特例があります。
「特定同族会社株式等の課税価額の特例」とは次のような制度です。
相続等により特定同族会社株式等を取得した場合で、相続開始日から相続税の申告期限まで引き続き、その株式等を有している場合は、その株式等の課税価額を10％減額されます。
評価減の対象となる金額は特定同族会社株式等のうち１０億円以下の部分となります。 つまり、１０億円以下の部分に１０％の減額がされるため、最大で１億円の課税価額の減額が出来る制度です。
また、特定同族会社株式等とは、亡くなった方（被相続人）が相続開始直前に有していた次の要件を満たす非上場の株式等のうち、発行済株式等の総数の２／３以下に相当する部分をいいます。

• 相続開始直前に被相続人とその親族の有していた株式等の合計が当該法人の発行済株式等の５０％超であること
• この適用を受ける非上場株式等の発行法人の発行済株式総数の相続時の時価総額が２０億円未満であること

　また、相続により特定同族会社株式等を取得した者は次の要件を満たすことが必要です。

• 被相続人の親族であり、相続税の申告期限を経過するときにおいて当該法人の役員等の地位を有していること
• 相続開始のときにおいてその法人の発行済株式総数等の５％以上を有していること

つまり、亡くなった前オーナーが保有していた株式を事業を承継する後継者が相続等により取得した場合、一定の要件を満たしていれば、この特例が適用できます。
また、相続時精算課税制度（Q××参照）により生前に贈与した株式等で相続時に相続財産に加算され相続税が計算される場合について、一定の要件を満たしていれば贈与された特定同族会社株式等にもこの制度が適用されます。