相続税申告の流れ

【１週間以内】
• （１） 葬儀の手配
• （２） 死亡届の提出

医師に書いてもらった死亡診断書と共に亡くなった人の本籍地または届出人の住所地にある市役所・町村役場へ提出しましょう。
　→届出は１週間以内に

【３ヶ月以内】
• （３） 税理士への依頼

税理士への依頼は相続放棄をすることも視野に入れて、被相続人が亡くなってから2ヶ月以内を目安に行うといいでしょう。

• （４） 遺言書の有無の確認

公正証書遺言以外の遺言は裁判所の検認が必要です。検認前に開封しないように注意しましょう。

• （５） 相続人の確認

　→被相続人と相続人の戸籍謄本を調べる

• （６） 必要に応じて相続放棄、限定承認

何もしなければ単純承認されます。債務が多い場合の相続の際等には注意が必要です。

【４ヶ月以内】
• （７） 遺産の評価と鑑定
• （８） 被相続人の準確定申告

相続人全員が、被相続人が亡くなられた年の1月1日から死亡の日までの期間の所得の確定申告（準確定申告）を 亡くなってから4ヶ月以内に行わなければなりません。

【１０ヶ月以内】
• （９） 遺産の分割協議
• （10） 相続税申告・納付

相続税の申告は亡くなってから10ヶ月以内です。
期限を超えての申告は延滞税や各種特例が使えなくなる等のペナルティがあるので注意が必 要です。

相続発生後の手続き

死亡から相続税の申告までには予想をはるかに超える量の届出や面倒な手続きを行わなくてはなりません。死亡届の提出から、故人の準確定申告書の税 務署への提出、電気・ガス・水道等の公共サービスの名義変更、勤務先への書類提出、年金・一時金等の請求など、提出が必要な書類は人それぞれですが、なか なか手間のかかる作業です。
またこれらの手続は手続を行わなければペナルティが生じるものや、申請をしなければもらえない給付金もありますので、早めの手続が必要です。

以下は、一般に葬儀から相続税申告までに提出することが多い届出の一部です。

【死亡に伴う基本的な届出書類】
• ・死亡届
• ・死亡診断書
• ・世帯主変更届(住民異動届)
• ・児童扶養手当裁定請求書
• ・準確定申告
• ・高額医療費支給申請書
• ・公共料金等名義変更
• ・勤務先への各種届出
• ・運転免許証の返却
• ・クレジットカードの解約等

【年金・保険金などの請求手続き】
• ・国民健康保険葬祭費支給申請書
• ・健康保険被保険者家族埋葬料請求書
• ・国民年金遺族基礎年金給付裁定請求書
• ・国民年金寡婦年金裁定請求書
• ・死亡一時金裁定請求書
• ・国民年金・厚生年金保険給付裁定請求書
• ・年金受給選択申立書
• ・年金受給権者死亡届
• ・死亡保険金支払請求書

【各種相続税に関する届出など】
• ・相続放棄申述書
• ・遺産分割協議書
• ・相続税申告書
• ・遺留分減殺請求
• ・延納申請書
• ・物納申請書
• ・相続財産の各種名義変更

固定資産税は、毎年1月1日現在の土地、家屋及び償却資産（これらを固定資産といいます。）の所有者に対して、その価格（評価額）に応じて課税される地方税です。

　なお、都市計画税も課税される場合には、固定資産税と都市計画税をあわせて納税することになっています。
　固定資産税は、課税標準額に税率を乗じることにより税額を算出します。

この課税標準額は、原則として、その固定資産の1月1日現在の価格（評価額）ですが、課税の特例や税負担の調整措置の適用に該当する場合は、これらを考慮したうえで課税標準額を決定します。

固定資産の価格は、固定資産評価基準により評価、決定され、固定資産課税台帳に登録されます。土地及び家屋については、国が定める評価基準に基づき、3年 ごとに価格を見直すことになっています。（この評価替えを行う年度を「基準年度」といいます。）このとき決められた評価額は、地目の変換、土地の分合筆、 家屋の増改築などがあった場合を除き、原則として３年間据え置かれることになります。

固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。そのため、本来であれば毎年度評価替えを行い、これによって 得られる「適正な時価」をもとに課税を行うことが税負担の公平に資することになりますが、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的 には事実上不可能であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあること等から、土地と家屋については、原則として３年毎に評価額 を見直す制度がとられているところです。

なお、同じ市（又は区）・村・町の区域内に所有する固定資産の課税標準額の合計額が下記の額に満たないときは、固定資産税はかかりません。

固定資産税の課税標準額を計算するうえで、下記の課税の特例や税負担の調整措置が設けられています。

[土地：住宅用地に対する軽減]

固定資産税・都市計画税の課税標準は、本来は価格となりませんが、住宅用地については下記の表により計算された額が課税標準額となります。（本則課税標準額）

例えば250㎡の一戸建住宅の敷地の場合には、200㎡が小規模住宅用地に該当して価格が6分の1になり、残りの50 ㎡がその他の住宅用地となり価格が3分の1になります。 また、商業地等の宅地の課税標準額は、価格の70％となります。

[土地：宅地の税負担の調整措置]

平成18年度から平成20年度まで、税負担の調整措置が講じられます。

(注)　負担水準は、本年度の価格に対する前年度課税標準額割合のことで次の式によります

[家屋：新築住宅に対する軽減]

新築された住宅やアパート、マンションなどが、次のいずれの要件にもあてはまる場合には、新築後3年度分（地上3階建て以上の耐火構造もしくは準耐火構造の住宅の場合は新築後5年度分）、1戸あたり120㎡までの固定資産税の2分の1が減額されます。

• 専用住宅や併用住宅（居住部分の割合が2分の1以上のもの）
• 居住部分の面積が下記のとおりであること

【要点】

（具体例）

平成18年7月に木造・2階建て・150㎡・台帳登録価格20,000,000円の専用住宅を新築したときの、平成19年度の税額はどうなるのか？

• 本来の税額：20,000,000円×1.4％＝280,000円
• 軽減額 ：
  20,000,000円×1.4％×120㎡/150㎡×1/2＝112,000円
• 納付税額　：280,000円－112,000円＝168,000円

平成19年度の固定資産税・都市計画税の税額計算例は、下記のとおりです。

〔固定資産税〕

（Ⅰ）土地の課税標準額 [住宅用地に対する課税標準の特例等]

• 負担水準 → 【2】÷（【1】×1/6）＝87.5％
• 調整措置 → 前年度の課税標準額(【2】)の据置き
• 平成19年度課税標準額 →　3,500,000円

　

（Ⅱ）家屋の課税標準額

• 平成19年度課税標準額 → 3,000,000円（家屋は価格が課税標準となります）

　

（Ⅲ）固定資産税額
 

〔都市計画税〕

（Ⅰ）土地（住宅用地：小規模住宅用地）の課税標準額 [宅地の税負担の調整措置]

• 負担水準 → 【5】÷（【4】×1/3）＝106.25％
• 調整措置 → 本年度の本来の課税標準額(【4】×1/3)に引下げ
• 平成19年度課税標準額 → 24,000,000×1/3＝8,000,000円

　

（Ⅱ）家屋の課税標準額

• 平成19年度課税標準額 →　3,000,000円

　

（Ⅲ）固定資産税額

〔平成19年度納税額〕

91,000円（固定資産税額）＋33,000円（都市計画税額）＝124,000円 

不動産取得税とは、土地や家屋を購入したり、家屋を建築したりしたときにかかる税金です。不動産取得税は地方税（都道府県税）になっています。不動産の取得とは現実に所有権を取得することをいい、登記が行われたか否かには関係がありません。
また、その取得の原因が、売買・交換、贈与、建築等のいずれであっても課税されます。ただし相続（相続人以外の人になされた特定遺贈を除く。）による取得については、課税されません。
不動産取得税は、課税標準額に税率を乗じることで計算できます。

　課税標準額は原則として取得時の固定資産税評価額ですが、宅地の取得が平成21年3月31日までに行われた場合は、固定資産税評価額×1/2が課税標準額となります。 ただし、新築住宅のように取得時の固定資産税評価額がない場合は、固定資産評価基準により評価を行って課税標準額を決定します。建築費や購入価格ではないことに注意して下さい。

不動産取得税の税率は次の表のとおりです。

なお、税額の計算にあたっては、いくつかの特例がありますので、「不動産取得税の軽減措置について」を参照してください。

主な軽減措置として、住宅を取得した場合の控除、住宅用土地を取得した場合の減額があります。なお、軽減を受けるためには申告などの手続が必要になります。

［住宅用土地の減額］
 その住宅が特例適用住宅※の場合、どちらか多い金額が本則の税額から減額されます。

（1）

［新築住宅の控除］

特例適用住宅に該当する場合、固定資産税評価額から1,200万円（最高額）を控除できます。なお、特例適用住宅とは延床面積が50㎡以上240㎡以下の住宅をいいます。

［中古住宅の控除］

延床面積が50㎡以上240㎡以下の住宅で次のいずれかの要件に該当するものは、新築された日によって350万円～1,200万円（最高額）を控除できます。

• 取得日時点で築後経過年数が耐火建築物で25年以内（それ以外は20年以内）のもの
• 昭和57年1月1日以降に新築されたもの
• 昭和56年12月31日以前に新築されたもので一定のもの

（具体例）不動産取得税の計算事例（軽減措置の適用がある場合）

• 土地の固定資産税評価額…50,000,000円（土地の面積250㎡）
• 家屋（新築住宅）の固定資産税評価額…15,000,000円（住宅の延床面積150㎡）

（Ⅰ）土地の不動産取得税

１．本則の計算　

50,000,000 円×1/2（宅地を取得した場合の特例）×3％＝750,000 円

２．減額の計算

[1]土地１㎡の評価額 →　50,000,000円×1/2÷250㎡＝100,000円
住宅の延床面積の2倍 →　300㎡（延床面積の2倍が200㎡を超えるので200㎡として計算。）

[2] 45,000円

[3]（1）＞（2）のため、600,000円が軽減の額になります。

３．減額後の税額

（Ⅱ）建物の不動産取得税

（Ⅲ）合計の納税額

150,000円＋90,000円＝240,000円

登録免許税とは、不動産を取得して自分の権利を明らかにするために所有権移転登記や保存登記、または抵当権設定登記などをする時に課せられる税金で、国税となっています。
登録免許税は課税標準額に税率を乗じることで計算できます。

課税標準は申請する登記の種類によって、(1)不動産の価額による場合、(2)債権金額による場合、(3)不動産の個数による場合の3つがあります。
不動産の価額とは、固定資産税課税台帳に登録された価額（固定資産税評価額）をいいます。

 登録免許税の主な税率は以下のとおりです。

なお、一定の要件に該当する住宅用家屋に係る登記については、登録免許税の軽減措置が受けられます。詳細は「登録免許税の軽減措置について」を参照して下さい

登録免許税の計算事例（本則の場合）

（具体例1）

• 新築住宅の固定資産税評価額…15,000,000円
• 住宅ローン…30,000,000円

（Ⅰ）新築住宅の保存登記

（Ⅱ）ローンの抵当権設定登記

（Ⅲ）合計の納税額

60,000円＋120,000円＝180,000円

次の要件に該当する個人の住宅用家屋（その個人の住宅の用に供する家屋。土地を除く。）に係る登記については、下記の軽減税率が適用されます。この適用を受ける場合は、その建物所在地の市区町村長などが発行する証明書の添付が必要になります。

［新築住宅］

    * 平成21年3月31日までに新築または取得した個人の住宅用家屋であること。
    * 床面積が50㎡以上であること。
    * 新築または取得後1年以内に登記すること。

［中古住宅］

    * 平成21年3月31日までに新築または取得した個人の住宅用家屋であること。
    * 床面積が50㎡以上であること。
    * 取得日時点で建築年数が耐火建築物で25年以内（それ以外は20年以内）、それを超える場合は、地震に対する一定の安全基準に適合していること。
    * 新築または取得後1年以内に登記すること。
 

登録免許税の計算事例（軽減税率を適用する場合）

不動産の譲渡や家屋の建築に関する契約書を作成した場合には、印紙税が課税されます。印紙税とは、経済的取引に関して作成される特定の文書（これを課税文書といいます。）1通ごとに課される税金で、文書に収入印紙を貼り付けて納付することになります。

このうち、不動産取引に係るものとしては、不動産売買契約書、住宅ローン契約書、建築請負契約書などがあります。印紙税は契約書の記載金額によって税額が定められています。ひとつの取引に係る契約書を複数作成するときは、1通ごとに印紙税が課税されます。

注)　不動産売買契約書及び工事請負契約書の印紙税額については、平成9年4月１日から平成21年3月31日までに作成されたものに限ります。

印紙税は、課税文書を作成した人が印紙税額に相当する収入印紙を課税文書に貼り付けて、これに消印することにより納付します。印紙を貼り忘れると、印紙税額の３倍の過怠税が課されますので、ご注意ください。 

消費税法上、土地の譲渡は非課税取引とされています。ですから建売住宅やマンションのように土地と建物とを一括して取得する場合には、たとえ契約金額が全体で定められていたとしても、土地部分のみが非課税となり、建物部分には消費税が課税されます。
ところで、土地の売買等に伴う仲介手数料は、土地の譲渡等に関連する取引ではあっても、売買等のあっせんという役務の提供に対する対価となりますので、消費税が課税されます。
不動産を購入する場合の諸費用について、消費税が課税されるかどうかは次のようになっています。

個人が銀行の住宅ローンなどを利用してマイホームの新築、購入又は増改築等をしたときには、一定の要件にあてはまれば、居住した年から10年間（特例を選択した場合には15年間）、年末借入金の残高に応じて、一定額を住宅ローン控除額として所得税額から控除することができます。控除を受ける最初の年は確定申告書の提出が必要です。
平成19年と20年に居住した場合の控除額は、次のとおりです。

なお、所得税から住民税への税源移譲に対応して、次の特例（年あたりの控除額が減少する代わりに控除対象期間が延長されます）が創設されました。
上記の住宅ローン控除との選択適用となります。

住宅ローン控除の適用を受けるためには、次のような要件を満たす必要があります。

• 住宅の床面積が50㎡以上であること（このうち２分の１以上が居住用であること）。　また、増改築の場合には、100万円を超える工事であることが必要です。
• 取得又は増改築をした日から6か月以内に居住していること。また、その住宅に引き続き居住していること。
• 借入金の償還期間が10年以上であること。
• その年の所得金額が3,000万円以下であること。