1 不動産所得とは
不動産所得とは、次のものの貸付けによる所得をいいます。
(1) 土地や建物などの不動産
(2) 地上権などの不動産に設定されている権利
(3) 船舶や航空機
2 所得の計算方法
不動産所得の金額は、次のように計算します。
(1) 総収入金額
(2) 必要経費
(3) （1）－(2) 不動産所得の金額
総収入金額には、資産の貸付けの賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。
必要経費となるものは、不動産収入を得るために必要な費用で、主なものとして次のようなものがあります。
大阪、神戸で土地活用、アパート経営はデザイナーズ戸建賃貸の「プライムアセット北大阪」へ
[１] 損益通算とは
損益通算とは、2種類以上の所得があり、例えば、1つの所得が黒字、他の所得が赤字といった場合に、その各所得の黒字と他の所得の赤字とを、一定の順序にしたがって、差引計算を行うというものです。
所得が赤字の場合に損益通算の対象となる所得は次の所得です。
(1) 不動産所得
(2) 事業所得
(3) 譲渡所得
(4) 山林所得
[２] 不動産所得の金額が赤字の場合
不動産所得の金額が赤字の場合、他の黒字の所得と損益通算します。 しかし、不動産所得の金額の赤字のうち、次に掲げるような損失の金額は、その損失が生じなかったものとみなされ損益通算することができません。
● 土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの（次の設問を参照）
● 別荘等の生活に通常必要でない資産の貸付けに係るもの
● 一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたもので、その組合の特定組合員に係るもの
※ その他
総収入金額には、資産の貸付けの賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。
大阪、神戸で土地活用、アパート経営はデザイナーズ戸建賃貸の「プライムアセット北大阪」へ
[１] 内 容
不動産所得の金額がマイナス（損失）となる場合でも、その金額の計算上必要経費に算入した金額のうちに、不動産の貸付を行っている土地を取得するために要した借入金利子があるときは、その利子の額に相当するマイナス（損失）部分の金額は、損益通算（純損失の繰越控除など）は適用されません。
[２] 損益通算の対象とならない金額（計算事例）
大阪、神戸で土地活用、アパート経営はデザイナーズ戸建賃貸の「プライムアセット北大阪」へ
[1] 収入金額
動産所得の収入金額は、賃貸借の契約などによってその年の1月1日から12月31日までの間に 収入すべき金額として確定した家賃、地代、賃貸料などの金額です。
[2] 収入の計上時期
| |||||||||||||||||||||||||||||||
大阪、神戸で土地活用、アパート経営はデザイナーズ戸建賃貸の「プライムアセット北大阪」へ
[１] 必要経費
必要経費となるものは、不動産収入を得るために必要な費用で、主なものとして次のようなものがあります。
* 賃貸住宅の固定資産税
* 賃貸住宅に係る損害保険料
* 賃貸住宅の減価償却費 （別の設問参照）
* 賃貸住宅の修繕費
[２] このほか場合に応じて必要経費となるものには次ぎのものがあります。
* 租税公課（登録免許税・不動産取得税）
* 借入金の利子
* 立ち退き料・取り壊し費用・資産損失
[３] 貸付が事業的規模であるか否かで取り扱いが異なる主なものとして 次が挙げられます。
* 債権以外の資産損失
* 債権の貸倒損失
* 青色事業専従者給与等
* 青色申告特別控除額
大阪、神戸で土地活用、アパート経営はデザイナーズ戸建賃貸の「プライムアセット北大阪」へ
[１] 減価償却の概要
不動産の貸付けをする場合、まず建物、建物附属設備、器具備品などの資産は、時の経過等によってその価値が減っていく、このような資産を減価償却資産といいます。これに対し、時の経過等により価値の減少しない土地は減価償却資産ではありません。
この減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるものではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものです。このように減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続を減価償却といいます。
[２] 減価償却の方法
平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産については、「旧定額法」や「旧定率法」などの、平成19 年4月1日以後に取得する減価償却資産については、「定額法」や「定率法」などの償却方法で減価償却を行います。 なお、平成10年4月1日以後に取得した建物の償却方法は、定額法のみとなります。償却方法は、減価償却資産の種類ごとに選定します。この場合、償却方法の選定の届出が必要です。例えば、新たに業務を始めた場合には、減価償却の方法を選定してその翌年の3月15日までに所轄の税務署長に届け出なければなりません。この届出がない場合には、法定の償却方法で計算することになります。 個人の法定の償却方法は一般的には旧定額法又は定額法です。
平成19年度税制改正により、平成19年4月1日以後に取得する減価償却資産については償却可能限度額及び残存価額が廃止され、1円まで償却することとされました。また定率法の計算方法についても大幅に改正されました。
大阪、神戸で土地活用、アパート経営はデザイナーズ戸建賃貸の「プライムアセット北大阪」へ
不動産所得のある人は、青色申告の承認を受け、一般の記帳より水準の高い記帳（青色申告の記帳）に基づき正確な申告することにより、所得の計算などについて有利な取扱いが受けられます。これが青色申告制度です。
青色申告制度の有利な取り扱い（特典）は、様々ですが代表的なものを挙げます。
[１] 青色申告特別控除
不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいる青色申告者で、これらの所得の金額に係る取引を正規の簿記の原則、一般的には複式簿記により記帳し、その記帳に基づいて作成した貸借対照表を損益計算書とともに確定申告書に添付して確定申告期限内に提出している場合には、原則としてこれらの所得を通じて最高65万円を控除することを認めるというものです。
また、それ以外の青色申告者については、不動産所得、事業所得及び山林所得 を通じて最高10万円を控除することを認めるというものです。
[２] 青色事業専従者給与
青色申告者と生計を一にしている配偶者やその他の親族のうち、年齢が15歳以上で、その青色申告者の事業に専ら従事している人に支払った給与は、届出書に記載された金額の範囲内で専従者の労務の対価として適正な金額であれば、必要経費として認めるというものです。
なお、青色事業専従者として給与の支払を受ける人は、控除対象配偶者や扶養親族にはなれません。
[３] 純損失の繰越控除・繰戻し還付
所得が赤字になり、純損失が生じたときには、その損失額を翌年以後3年間にわたって、各年分の所得から差し引くことが できるというものです。
また、前年も青色申告をしている場合は、純損失の繰越しに代えて損失額を前年の所得から差し引き、前年分の所得税の還付を受けることもできます。
(注) 損失が生じた年分の確定申告書を提出期限内に提出しなければなりません
大阪、神戸で土地活用、アパート経営はデザイナーズ戸建賃貸の「プライムアセット北大阪」へ
個人の事業税は、個人が行う一定の事業に対して課税される道府県税です。
個人が不動産の貸付を行った場合（不動産貸付業）は、事業税の第１種事業に該当します。その所得金額が事業主控除（２９０万円）に相当する金額を超える場合は事業税の申告をしなければならないことになります。
超える場合は 事業税の申告をしなければならないことになります。
大阪、神戸で土地活用、アパート経営はデザイナーズ戸建賃貸の「プライムアセット北大阪」へ
住宅の貸付けには、消費税がかかりません。
ただし、住宅の貸付けであっても、一時的に使用させる場合（１月未満の貸付）は、非課税とはならないこととされています。
* 住宅とは、人の居住の用に供する家屋又は家屋のうち人の居住の用に供する部分をいい、一戸建ての住宅のほかマンション、アパート、社宅、寮等を含みます。
* 契約において人の居住用であることが明らかにされているものに限られます
| ||||||||||||
土地（借地権等の権利を含む）の貸付けには、一時的に使用させる場合等を除き、消費税はかかりません。
「一時的に使用させる場合等」とは、土地の貸付期間が1月に満たない場合建物、駐車場その他の施設の利用に伴って土地が使用される場合をいいます。
大阪、神戸で土地活用、アパート経営はデザイナーズ戸建賃貸の「プライムアセット北大阪」へ
[１] 税額の計算方法
まず国税の消費税4％分を計算し、それに25％を掛けた地方消費税1％を合わせて5％となります。
計算方法には原則法（具体例）と、簡易課税制度による方法とがあります。
簡易課税制度とは？
「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出した事業者は、その提出した日の属する課税期間の翌課税期間以後の課税期間については、その課税期間の前々年（基準期間）の課税売上高が5千万円以下である場合には、その課税期間の仕入れに係る消費税額を実額によらないで課税売上高から消費税額を計算する簡易課税制度の特例が適用されます。
[２] 計算事例
|
大阪、神戸で土地活用、アパート経営はデザイナーズ戸建賃貸の「プライムアセット北大阪」へ
不動産を売却した場合には、譲渡所得として税金がかかります。この場合、給料などの給与所得やアパート経営などの不動産所得とは別に（分離して）税金の計算を行います。
[１] 短期と長期
不動産を売却した時には注意することは、取得してからの期間により、短期と長期に分けられることです。その場合に、不動産を購入してから売却するまでの期間ではなく、不動産を購入してから売却する年の1月1日までの期間で判断することがポイントです。この期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えていれば「長期譲渡所得」になります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は以下の通りです。
|
大阪、神戸で土地活用、アパート経営はデザイナーズ戸建賃貸の「プライムアセット北大阪」へ
マイホーム（居住用不動産）を売却した場合は、税金があまりかからないようにするために、３，０００万円の特別控除や税金を軽減するための特例があります。ただし、これには条件があり、下記のような要件を満たす必要があります。
[１] ３，０００万円控除を受けられる家屋や敷地の要件
* 居住の用に供している家屋またはその家屋と敷地（土地、借地権）を譲渡する。
* 居住しなくなってから３年目の１２／３１までに、その家屋または家屋と敷地（土地、借地権）を譲渡する。
* 災害により滅失した家屋の敷地（土地、借地権）を、居住しなくなってから３年目の１２／３１までに譲渡する。
* 居住している（いた）家屋を取り壊して１年以内に譲渡契約し、かつ、居住しなくなってから３年目の１２／３１までにその家屋の敷地（土地、借地権）を譲渡する。ただし、取り壊してから譲渡契約までの間、貸付け等した場合は適用できない。
以上のように居住の用に供していた家屋を売却することが前提ですが、③④のように、災害や取り壊し等で家屋がなくなってしまった場合にも、以前に居住の用に供していれば適用があります。また、2,3 の場合には、居住しなくなってから貸付け等していても適用がありますが、④の場合は家屋そのものを取り壊して敷地を貸付け等していると適用できなくなりますので注意が必要です。
[２] 適用できない場合
配偶者や直系血族に売却したり、生計を共にしている親族、内縁の者などに売却した場合には、この適用は受けられません。
[３] 購入してから１０年を超えて所有している場合はさらなる軽減も・・・
３，０００万円の特別控除を適用しても、まだ課税される譲渡所得が残る場合、売却したマイホーム（居住用不動産）の所有期間が１０年を超えていると、６，０００万円までの部分について以下のように税率が軽減されます。
|
大阪、神戸で土地活用、アパート経営はデザイナーズ戸建賃貸の「プライムアセット北大阪」へ
プライムアセット独自の工法である「プライムウッド工法」で施工しております。建築資材は大手資材メーカーと当社が直接交渉した上で仕入れている他、工事も技術レベルの高い各専門工事業者に工事毎に直接発注し、当社にて施工管理を行っています。
大手資材メーカーと共同で開発したランデックス独自の木造軸組金物工法です。骨組みとなる木材は、ムク材の1.5倍も強い構造用集成材を使用し、接合部には強度が明確な専用接合金物を使っています。構造計算上の信頼性も高く、日本の気候風土にも相性の良い工法と言えます。
「プライムウッド工法」では全ての接合部に強度の高い構造金物を使っています。構造金物の強度は約3.8tのゾウが乗っても壊れない程です。また骨組材には、天然木の欠点である節や腐れを取り除いて品質を均一化することで強度を高くした構造用集成材を使用しています。オウライムアセットの構造用集成材は JASの厳しい性能試験に合格した高い品質レベルにあります。「プライムアセット」は「夫婦２人＋子供１人」のニューファミリー層を入居者ターゲットにしたデザイナーズ住宅を開発コンセプトとしており、間取りは２階にリビングを配置した３LDK（延床面積６８．３１㎡）を標準プランとしております。
システムキッチン・システムバス・ウォシュレット付トイレ・室内洗濯機用防水パン・下駄箱・テレビドアホン等を標準装備しております。
「プライム アセット」は土地面積20坪（約68㎡）から建設可能です。また狭小地や変形敷地など、あらゆる土地でも建設できるよう27プランを開発しておりますので、これまで売れなかった土地や使い途のみつからなかった土地が活用できます。
もちろん対応いたします。「プライム アセット」は価格やデザイン面の評価から、オーナー様自身の「居住用」や「2世帯住宅」としてのご要望も多いため、フリーにて対応させて頂いております。
所有している土地に賃貸用の一戸建て住宅を建設し、賃貸収入を得ていくものです。従来、一戸建ての貸家といえば、居住者の転勤に伴い一時的に貸し出される物件か、住み替え後に売却せず賃貸に出される中古物件がほとんどを占め、新築で建設されることはほとんどありませんでした。「プライムアセット北大阪」では、「賃貸目的の戸建住宅」を標準設備と共に低コストにパッケージ化（1棟あたりの本体工事費用773万円）し、新しい資産運用商品としてご提案しております。
「プライムアセット北大阪」では周辺の新築の3LDKマンション家賃相場に駐車場の月極料金相場を加えた額に20～30％のプレミアムをつけた金額が設定家賃目安となります。しかしながら実際は、一戸建ての貸家は需要に対して供給が極端に少ないため、それ以上の家賃設定でも募集は十分可能です。
アパート・マンション経営は、総戸数が多いため比較的大きな家賃収入が期待できますが、昨今は供給が過剰となっており、新築後3年目以降の家賃収入の下落が顕著な傾向にあります。また一般にアパート・マンションは多額の建設費用がかかり、リスクも高いことから、弊社では、立地が良く、家賃の値崩れの心配がない地域以外ではアパート・マンションの建設をお勧めしておりません。
当社のケースでは募集後１～２週間以内に入居が決まることが殆んどです。｢夫婦２人＋子供１人｣のニューファミリー層を中心に一戸建ての賃貸を探している層は常に一定割合いる反面、ほとんど出物がないためです。実際、各地の賃貸仲介業者さんには｢一戸建ての賃貸が出たら教えて欲しい｣という入居希望者のストックを持っているところが数多くあります。
デザイナーズ一戸建て賃貸住宅「プライムアセット」では一定の年収があり、比較的信用力が高いファミリー層が入居者となるため、単身者向けのワンルームマンション等と比べ、家賃の滞納リスクはそれほど高くありません。「それでも心配」という方のために、プライムアセット北大阪では最大6ヶ月間の「家賃滞納保証」を行っています。これは万が一、入居者の家賃の支払いが遅れた場合、入居者に代わってプライムアセット北大阪がオーナー様に一旦家賃をお支払いし、入居者に滞納家賃を催促するというものです。
一戸建ての貸家は需要に対して、供給が極端に少ないので、供給過剰気味の賃貸マンション・アパートのように3ヶ月も半年も空室になるということがまずありません。またプライムアセット北大阪では新築の場合は建物建設中に、退去の場合は申し出があったその日より、自社と提携先の複数の賃貸仲介会社と一斉に入居者募集をかけるため、空室期間が長引くということがまずありません。それでも「空室リスクを一切排除したい」という方のために、プライムアセット北大阪では「一括借上保証制度」を用意しております。これはプライムアセット北大阪自身がオーナー様より建物を借上げ、毎月決まった家賃をお支払いするもので、入居者の有無に関わらず、オーナー様は毎月安定した家賃収入が得られます。
現在、日本では「長期の住宅ローンを抱えるよりは一生賃貸で身軽にいたい」という「一生賃貸派」が増えている傾向があり、持家の購入者数は年々減少しています。「プライムアセット」は大企業勤務の働き盛りのニューファミリーを入居者ターゲットにしていますが、これらの企業の中には社員に対して家賃補助制度を導入しているところも多いため、賃貸で生活する間はこの制度を享受できます。実際、「プライムアセット北大阪」には、「資産価値が翌日から下落する持家を購入するよりは、家は賃貸で済ませ、余った資金で運用や自由なライフスタイルを楽しみたい」といった方が入居されています。戸建を買うよりも借りる人が増えているのです。
エスト・ノール株式会社 Allright Reserved.
