1 不動産所得とは
不動産所得とは、次のものの貸付けによる所得をいいます。
(1) 土地や建物などの不動産
(2) 地上権などの不動産に設定されている権利
(3) 船舶や航空機
2 所得の計算方法
不動産所得の金額は、次のように計算します。
(1) 総収入金額
(2) 必要経費
(3) （1）－(2) 不動産所得の金額
総収入金額には、資産の貸付けの賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。
必要経費となるものは、不動産収入を得るために必要な費用で、主なものとして次のようなものがあります。
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[１] 損益通算とは
損益通算とは、2種類以上の所得があり、例えば、1つの所得が黒字、他の所得が赤字といった場合に、その各所得の黒字と他の所得の赤字とを、一定の順序にしたがって、差引計算を行うというものです。
所得が赤字の場合に損益通算の対象となる所得は次の所得です。
(1) 不動産所得
(2) 事業所得
(3) 譲渡所得
(4) 山林所得
[２] 不動産所得の金額が赤字の場合
不動産所得の金額が赤字の場合、他の黒字の所得と損益通算します。 しかし、不動産所得の金額の赤字のうち、次に掲げるような損失の金額は、その損失が生じなかったものとみなされ損益通算することができません。
● 土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの（次の設問を参照）
● 別荘等の生活に通常必要でない資産の貸付けに係るもの
● 一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたもので、その組合の特定組合員に係るもの
※ その他
総収入金額には、資産の貸付けの賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。
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[１] 内 容
不動産所得の金額がマイナス（損失）となる場合でも、その金額の計算上必要経費に算入した金額のうちに、不動産の貸付を行っている土地を取得するために要した借入金利子があるときは、その利子の額に相当するマイナス（損失）部分の金額は、損益通算（純損失の繰越控除など）は適用されません。
[２] 損益通算の対象とならない金額（計算事例）
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[1] 収入金額
動産所得の収入金額は、賃貸借の契約などによってその年の1月1日から12月31日までの間に 収入すべき金額として確定した家賃、地代、賃貸料などの金額です。
[2] 収入の計上時期
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[１] 必要経費
必要経費となるものは、不動産収入を得るために必要な費用で、主なものとして次のようなものがあります。
* 賃貸住宅の固定資産税
* 賃貸住宅に係る損害保険料
* 賃貸住宅の減価償却費 （別の設問参照）
* 賃貸住宅の修繕費
[２] このほか場合に応じて必要経費となるものには次ぎのものがあります。
* 租税公課（登録免許税・不動産取得税）
* 借入金の利子
* 立ち退き料・取り壊し費用・資産損失
[３] 貸付が事業的規模であるか否かで取り扱いが異なる主なものとして 次が挙げられます。
* 債権以外の資産損失
* 債権の貸倒損失
* 青色事業専従者給与等
* 青色申告特別控除額
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[１] 減価償却の概要
不動産の貸付けをする場合、まず建物、建物附属設備、器具備品などの資産は、時の経過等によってその価値が減っていく、このような資産を減価償却資産といいます。これに対し、時の経過等により価値の減少しない土地は減価償却資産ではありません。
この減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるものではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものです。このように減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続を減価償却といいます。
[２] 減価償却の方法
平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産については、「旧定額法」や「旧定率法」などの、平成19 年4月1日以後に取得する減価償却資産については、「定額法」や「定率法」などの償却方法で減価償却を行います。 なお、平成10年4月1日以後に取得した建物の償却方法は、定額法のみとなります。償却方法は、減価償却資産の種類ごとに選定します。この場合、償却方法の選定の届出が必要です。例えば、新たに業務を始めた場合には、減価償却の方法を選定してその翌年の3月15日までに所轄の税務署長に届け出なければなりません。この届出がない場合には、法定の償却方法で計算することになります。 個人の法定の償却方法は一般的には旧定額法又は定額法です。
平成19年度税制改正により、平成19年4月1日以後に取得する減価償却資産については償却可能限度額及び残存価額が廃止され、1円まで償却することとされました。また定率法の計算方法についても大幅に改正されました。
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不動産所得のある人は、青色申告の承認を受け、一般の記帳より水準の高い記帳（青色申告の記帳）に基づき正確な申告することにより、所得の計算などについて有利な取扱いが受けられます。これが青色申告制度です。
青色申告制度の有利な取り扱い（特典）は、様々ですが代表的なものを挙げます。
[１] 青色申告特別控除
不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいる青色申告者で、これらの所得の金額に係る取引を正規の簿記の原則、一般的には複式簿記により記帳し、その記帳に基づいて作成した貸借対照表を損益計算書とともに確定申告書に添付して確定申告期限内に提出している場合には、原則としてこれらの所得を通じて最高65万円を控除することを認めるというものです。
また、それ以外の青色申告者については、不動産所得、事業所得及び山林所得 を通じて最高10万円を控除することを認めるというものです。
[２] 青色事業専従者給与
青色申告者と生計を一にしている配偶者やその他の親族のうち、年齢が15歳以上で、その青色申告者の事業に専ら従事している人に支払った給与は、届出書に記載された金額の範囲内で専従者の労務の対価として適正な金額であれば、必要経費として認めるというものです。
なお、青色事業専従者として給与の支払を受ける人は、控除対象配偶者や扶養親族にはなれません。
[３] 純損失の繰越控除・繰戻し還付
所得が赤字になり、純損失が生じたときには、その損失額を翌年以後3年間にわたって、各年分の所得から差し引くことが できるというものです。
また、前年も青色申告をしている場合は、純損失の繰越しに代えて損失額を前年の所得から差し引き、前年分の所得税の還付を受けることもできます。
(注) 損失が生じた年分の確定申告書を提出期限内に提出しなければなりません
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個人の事業税は、個人が行う一定の事業に対して課税される道府県税です。
個人が不動産の貸付を行った場合（不動産貸付業）は、事業税の第１種事業に該当します。その所得金額が事業主控除（２９０万円）に相当する金額を超える場合は事業税の申告をしなければならないことになります。
超える場合は 事業税の申告をしなければならないことになります。
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住宅の貸付けには、消費税がかかりません。
ただし、住宅の貸付けであっても、一時的に使用させる場合（１月未満の貸付）は、非課税とはならないこととされています。
* 住宅とは、人の居住の用に供する家屋又は家屋のうち人の居住の用に供する部分をいい、一戸建ての住宅のほかマンション、アパート、社宅、寮等を含みます。
* 契約において人の居住用であることが明らかにされているものに限られます
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土地（借地権等の権利を含む）の貸付けには、一時的に使用させる場合等を除き、消費税はかかりません。
「一時的に使用させる場合等」とは、土地の貸付期間が1月に満たない場合建物、駐車場その他の施設の利用に伴って土地が使用される場合をいいます。
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[１] 税額の計算方法
まず国税の消費税4％分を計算し、それに25％を掛けた地方消費税1％を合わせて5％となります。
計算方法には原則法（具体例）と、簡易課税制度による方法とがあります。
簡易課税制度とは？
「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出した事業者は、その提出した日の属する課税期間の翌課税期間以後の課税期間については、その課税期間の前々年（基準期間）の課税売上高が5千万円以下である場合には、その課税期間の仕入れに係る消費税額を実額によらないで課税売上高から消費税額を計算する簡易課税制度の特例が適用されます。
[２] 計算事例
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不動産を売却した場合には、譲渡所得として税金がかかります。この場合、給料などの給与所得やアパート経営などの不動産所得とは別に（分離して）税金の計算を行います。
[１] 短期と長期
不動産を売却した時には注意することは、取得してからの期間により、短期と長期に分けられることです。その場合に、不動産を購入してから売却するまでの期間ではなく、不動産を購入してから売却する年の1月1日までの期間で判断することがポイントです。この期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えていれば「長期譲渡所得」になります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は以下の通りです。
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マイホーム（居住用不動産）を売却した場合は、税金があまりかからないようにするために、３，０００万円の特別控除や税金を軽減するための特例があります。ただし、これには条件があり、下記のような要件を満たす必要があります。
[１] ３，０００万円控除を受けられる家屋や敷地の要件
* 居住の用に供している家屋またはその家屋と敷地（土地、借地権）を譲渡する。
* 居住しなくなってから３年目の１２／３１までに、その家屋または家屋と敷地（土地、借地権）を譲渡する。
* 災害により滅失した家屋の敷地（土地、借地権）を、居住しなくなってから３年目の１２／３１までに譲渡する。
* 居住している（いた）家屋を取り壊して１年以内に譲渡契約し、かつ、居住しなくなってから３年目の１２／３１までにその家屋の敷地（土地、借地権）を譲渡する。ただし、取り壊してから譲渡契約までの間、貸付け等した場合は適用できない。
以上のように居住の用に供していた家屋を売却することが前提ですが、③④のように、災害や取り壊し等で家屋がなくなってしまった場合にも、以前に居住の用に供していれば適用があります。また、2,3 の場合には、居住しなくなってから貸付け等していても適用がありますが、④の場合は家屋そのものを取り壊して敷地を貸付け等していると適用できなくなりますので注意が必要です。
[２] 適用できない場合
配偶者や直系血族に売却したり、生計を共にしている親族、内縁の者などに売却した場合には、この適用は受けられません。
[３] 購入してから１０年を超えて所有している場合はさらなる軽減も・・・
３，０００万円の特別控除を適用しても、まだ課税される譲渡所得が残る場合、売却したマイホーム（居住用不動産）の所有期間が１０年を超えていると、６，０００万円までの部分について以下のように税率が軽減されます。
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事業用不動産を買い換えた場合に一定の要件を満たせば税金が軽減される制度です。国の政策によりこれらの規定は定められているため、売却する資産（譲渡資産）と買換える資産（買換資産）は１つのセットになって要件が決められています。
下記に代表的なものをあげてみましょう。
[１] 既成市街地内（東京、大阪、名古屋など）から既成市街地外への買換え
譲渡資産
既成市街地内にある事業に使用されている建物またはその敷地（土地、借地権など）で、譲渡する年の１／１で所有期間が１０年を超えるもの。
買換資産：
既成市街地外にある土地等（土地、借地権など）又は建物、構築物、機械装置。
[２] 既成市街地内における土地有効利用のための買換え
譲渡資産：
市街化区域又は既成市街地等内にある土地等、建物または構築物で、その敷地の用に供されている土地等の上に建築面積が１５０㎡以上で、かつ地上４階以上（政令で定める耐火建築物などは３階以上）の建物を建築するために譲渡するもの。
買換資産：
市街化区域又は既成市街地等の地域内にある特定の建物や土地等。
[３] 長期間保有していた土地から特定の資産への買換え
譲渡資産：
その年の１／１現在で所有期間が１０年を超えている国内にある土地等、建物、構築物。
買換資産：
国内の土地等、建物、構築物。
事業用資産の買換え特例には多くの種類があり、どの特例が適用できるかを事前に検討する必要があります。居住用の買換え特例では１００％の軽減措置がありますが、事業用の買換え特例では、最高８０％までとなっています。具体的な計算例については、１4を参照してください。
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事業用資産の買換え特例の計算は、譲渡資産の譲渡価額（Ａ）と買換資産の取得価額（Ｂ）をはじめに比較します。Ａ≦Ｂ、つまり新しく取得した買換資産の取得価額のほうが大きい場合は以下の算式により課税譲渡所得を計算し、税金を計算します。
計算式：
譲渡資産の譲渡価額×２０％－（譲渡資産の取得費+譲渡費用）×２０％
また、Ａ＞Ｂという場合もあります。この場合には少し計算がややこしくなります。計算式は以下のようになります。
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マイホーム（居住用不動産）を売却して、さらに新しくマイホームを買い換えた場合には、税金を軽減する特例があります。たとえば、売却したマイホームの売却価額よりも買い換えたマイホームの購入価額のほうが大きい場合には、（売却したマイホームの）譲渡所得がどんなに大きくても税金はゼロとなります。これを居住用不動産の買換え特例といっています。
買換え特例を受けるための要件
[１] 売却したマイホームについて
* 売却したマイホームは、所有期間が１０年を超えていることが条件です。この場合、売却した年の１／１で計算することに注意してください。また、居住していた期間も１０年以上である必要があります。
* 売却する人については、３，０００万円控除（１２参照）の場合と同様、配偶者などの特別関係者に対する譲渡は適用除外となります。
[２] 買換えたマイホームについて
* 売却した年の前年から翌年までの間に、取得（国内のもの）する必要があります。また、一定の期間内に居住しなければなりません。
* 買換えたマイホームは、居住用部分の床面積が５０㎡以上ある必要があります。また、平成１９年３月３１日までにマイホームを売却した場合には、買換えるマイホームは２８０㎡までのものである必要があります。
* 中古のマイホームの場合には、耐火建築物で築年数が２５年以下のものであるか、新耐震基準を満たしている必要があります。
* 買換えるマイホームの敷地は、５００㎡以下のものです。
[３] 売却した年、前年、前々年の３年間の間に、居住用の３，０００万円の特別控除や軽減税率（１２参照）などの適用を受けていないことが条件です。
マイホームを売却して譲渡所得が発生する場合には、居住用の３，０００万円特別控除や軽減税率の適用を受ける方法と、このような買換え特例を受ける方法があります。いずれかを選択して適用を受けることになりますので、どちらが有利かを計算して選択する必要があります。
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マイホームを売却した時の譲渡所得については、３，０００万円の特別控除、軽減税率を適用する方法と買換え特例を適用する方法があります。ここでは後者について説明します。
マイホームの買換え特例の計算は、マイホームの売却価額（Ａ）と新しく購入したマイホームの購入価額（Ｂ）をはじめに比較します。Ａ≦Ｂ、つまり新しく取得したマイホームの購入価額のほうが大きければ税金はゼロです。しかし、予算が足りなくてＡ＞Ｂという場合もあります。この場合には少し計算がややこしくなります。計算式は以下のようになります。
上記の計算式の中に金額を当てはめて計算してみましょう。税額は、下記の通り合計で１６５万円となります。なお、この例について３，０００万円の特別控除と軽減税率を適用した場合は、所得税が３６０万円、住民税が１４４万円、合計で５０４万円課税されます。
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バブル期に購入したマイホームを売却した場合に、譲渡損失が発生することもありますが、このような場合にはその損失について他の所得、つまり給料からなる給与所得や事業から生ずる事業所得などから差し引くことができます。それだけではなく、一定の要件を満たせば、その損失を３年間繰り越して、翌年以降の給与所得などと通算することができます。
これには２つの方法があります。マイホームを買い換える場合と買換えない場合です。
[１] マイホームを買い換える場合
マイホームの売却価額から取得費等（減価償却相当額控除後）を差し引いて売却損を計算します。要件は以下の通りです。
* 所有期間が売却した年の１／１で５年を超えるマイホームであり、売却先は配偶者等の特別関係者でないこと（１１参照）。
* 買い換えたマイホームは居住用部分が５０㎡以上の家屋またはその敷地で、売却した年の前年または翌年までに取得して居住する必要があります。
* 買い換えたマイホームに住宅ローン（償還期間１０年以上）があること。（住宅借入金等特別控除も受けられる）
* その年の所得が３，０００万円以下であること。
[２] （マイホームを買い換えない場合
この場合には、（１）の売却損と（その家の住宅ローン残高－売却価額）のいずれか少ない金額となります。したがって、ローンの残債が残らなければ、この規定の適用はありません。適用要件は以下の通りです。
* 所有期間が売却した年の１／１で５年を超えるマイホームであり、売却先は配偶者等の特別関係者でないこと（１１参照）。
* 売却しても住宅ローン（償還期間が１０年以上）の残さいが残っていること。
* 買い換えたマイホームに住宅ローン（償還期間１０年以上）があること。（住宅借入金等特別控除も受けられる）
* その年の所得が３，０００万円以下であること。
などです。このほかに、マイホームを売却した年の前年または前々年に、居住用の３，０００万円の特別控除や軽減税率、買換え特例等の適用を受けていないことも条件です。また、この規定は、平成２１年１２月３１日までに売却したマイホームについて適用があります。
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マイホームを売却して買換え特例を受けた場合は、以前に居住していたマイホームを売却した時の取得価額を引きついでいるために、その取得価額は購入代金等とは異なった金額となります。ここは少しややこしい計算となりますので、図で説明しましょう。
Ａを売却した時に通常は譲渡所得が発生し、税金を支払いますが、買換え特例を適用したために本来支払うべき税金を支払っていないことになります。つまり、この時に支払う税金を買換え特例により将来に繰り延べているのです。したがって、Ｂの取得価額は購入価額そのものの金額とはならず、下記のような計算で求めることになります。
[１] Ａ＜Ｂの場合のＢの取得費
(Ａの取得費＋譲渡費用) +（Ｂの取得価額－Ａの譲渡価額）
[２] Ａ＝Ｂの場合のＢの取得費
Ａの取得費＋譲渡費用
[３] Ａ＞Ｂの場合のＢの取得費
このように新しく取得したマイホーム（Ｂ）の取得費はＢを購入した時の購入代金等ではなく、それよりも小さい金額となることがわかります。それは、Ａを取得した時の取得費を引き継いでいることになります。
そしてＢを売却することになった時には、（１）～（３）で計算した取得費で譲渡所得を計算しますので、買換え特例で取得した不動産を譲渡した時の譲渡所得は、かなり大きい金額になることがわかります。
| 譲渡所得の計算：収入金額 | －（取得費＋譲渡費用) |
| ↑ | |
買換え特例を適用した不動産では、 |
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マイホーム(居住用不動産)の買換え特例を適用した場合には、新しく買い替えたマイホームの所有期間(期限)とそのマイホームに居住する居住期間(期限)が問題となります。
たとえば平成１９年に旧マイホームを売却した時には、新しいマイホームはいつまでに所有し、いつまでに居住したら買換え特例の適用が受けられるのかという問題です。
* 平成１８年中に新マイホームを取得した場合は、平成１９年、２０年中に居住します。
* 平成１９年中に新マイホームを取得した場合は、平成２０年中に居住します。
* 平成２０年中に新マイホームを取得した場合は、平成２１年中に居住することになります。
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土地等(借地権、耕作権を含む。以下同じ)や建物などの不動産を、他の人が所有する同様の不動産と交換した場合(一定の条件があります)には、税金が軽減またはかからないという交換の制度があります。
たとえば自宅が昔から借地である場合、いつまでも借地でいるのではなく、土地の所有者と話し合い、借地部分と土地の底地部分を交換して自宅の土地を所有権 として自分のものにしようという場合に交換の制度が使われます。この制度を使うことにより、税金がかかることなく、借地部分を所有権とすることができま す。
上の図の借地権Ａ部分と地主の所有する（底地の）Ｂ部分を交換した場合、家屋の敷地は土地の所有権とすることができます。したがって、ＡとＢを交換するということが行われます。
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